나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51557 [1] 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 음식
점이 주를 이루는 상가지대로 오피스텔, 다세대주택 등과 혼재되어 있고 주변에 시장, 학교,
불광천 등이 있어 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 지하철역
(6호선 새절역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 중 4층 401호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.11.25)
외 벽 : 화강석마감
내 벽 : 미 상
바 닥 : 미 상
창 호 : PL(플라스틱)이중샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(내부구조 후첨 건물개황도 참조)로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 주상복합용(근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택) 건
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터의 막다른 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심,자세한 사항은 은평구 도시계획과
에 문의)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 등기사항전부증명서상 임차권(임차보증금 218,000,000원) 설정
되어있음.

물건 비고

임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51557 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 4층401호 (신주소: 서울특별시 은평구 응암로11길 8)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

2줄 띄우기

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 2억 3천2백만원

토지면적: 8.89㎡ (약 2.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2줄 띄우기

1.3. 채권자 정보

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2줄 띄우기

2. 입지조건

2줄 띄우기

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 음식점이 주를 이루는 상가지대와 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 시장, 학교, 불광천 등이 인접해 있어 생활 편의 여건은 보통 수준입니다.

2줄 띄우기

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치해 있습니다. 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2줄 띄우기

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 11층 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2021년 11월 25일이며, 외벽은 화강석 마감, 창호는 플라스틱 이중샤시로 되어 있습니다. 내부 구조는 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 화재탐지, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

2줄 띄우기

2.4. 토지 이용 상태 및 도로 접근성

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 주상복합용(근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택) 건물 부지로 이용 중입니다. 본건은 남측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

2줄 띄우기

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(응암지구중심), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

2줄 띄우기

3. 권리분석

2줄 띄우기

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 김진택 (2021-12-02)

* 소유권이전: 함연희 (2021-12-29)

* 주택임차권: 김강민 (2024-02-29 말소 예정, 보증금 2억 1천8백만원, 전입 2021-12-29, 확정 2021-12-13)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-06-03, 24억 5천4백만원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-20, 2억 1천8백만원)

2줄 띄우기

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김강민 (주택도시보증공사로부터 채권 양수)

* 보증금: 218,000,000원 (2억 1천8백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-29

* 확정일자: 2021-12-13

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기 말소 예정, 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출)

2줄 띄우기

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으며, 등기부 상 해당 임차권은 말소 예정입니다. 또한, 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없습니다.

2줄 띄우기

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024-06-03)입니다. 이에 따라 본 경매 절차가 완료되면 주택임차권(김강민) 및 강제경매개시결정 등기 등이 소멸될 예정입니다.

2줄 띄우기

4. 상권분석

2줄 띄우기

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 은평구 응암동 일대는 음식점, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 상가지대로, 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 용이한 지역입니다. 또한, 시장, 학교, 불광천 등이 인접하여 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. (자료)

2줄 띄우기

4.2. 지역적 특성

응암동은 서울시 상권 분석 결과, 점포 밀도가 높은 지역 중 하나로 언급됩니다. (자료) 또한, 응암오거리 일대 상권 활성화 특화거리 조성 사업 등 지역 활성화를 위한 노력이 지속되고 있습니다. (자료)

2줄 띄우기

5. 생활정보

2줄 띄우기

5.1. 편의시설

인근에 버스 정류장 및 지하철역(6호선 새절역)이 위치하여 교통 이용이 편리합니다. 또한, 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. (자료)

2줄 띄우기

5.2. 교육시설

인근에 응암초등학교, 서울은명초등학교, 충암초등학교 등이 위치하고 있습니다. (자료) 학군 관련 자료에 따르면, 해당 지역은 서울대 진학률에서 전국 127위, 4년제 대학교 진학률에서는 전국 968위를 기록하는 등 학업 성취도 관련 지표가 혼재되어 있습니다. (자료)

2줄 띄우기

5.3. 의료시설

주변에 병원 및 의료 시설 이용이 가능합니다. (자료)

2줄 띄우기

6. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

6.1. 임차인 관련 (주의: 대항력 없음 및 보증금 반환청구권 포기)

본건에는 김강민이라는 임차인이 등기되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 더불어 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금반환채권을 양수하였고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 없음을 의미하나, 관련 서류 및 절차상의 미비점은 없는지 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

2줄 띄우기

6.2. 공동 담보

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 공동 담보로 묶인 다른 부동산의 매각 진행 여부 및 본건에 미칠 영향 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

2줄 띄우기

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 임대차 보증금 반환 관련 HUG의 계약 조건 변경을 시사할 수 있습니다. 위에서 언급된 임차인 관련 확약서 제출과 함께, HUG의 정확한 역할 및 책임 범위, 그리고 이로 인한 매수인에게 미치는 영향이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

2줄 띄우기

6.4. 기타 명시되지 않은 위험 요소

권리분석상 특이사항은 없으나, 현장 방문을 통한 건물 상태, 누수, 하자 여부 등 물리적 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

2줄 띄우기

7. 종합 의견

2줄 띄우기

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물 자체는 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당합니다. 권리관계상 가장 큰 쟁점은 임차인 관련 부분이었으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG 측에서 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 및 절차에 대한 최종 확인은 필수적입니다. 잠재적 리스크로는 공동담보 여부 및 HUG 인수조건 변경과 관련된 상세 내용 파악이 필요하며, 일반적인 부동산 경매 물건과 마찬가지로 현장 확인을 통한 건물 상태 점검이 중요합니다.

2줄 띄우기

8. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태 양호 예상.

* 편리한 교통 및 입지: 지하철역(6호선 새절역) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 이용 용이.

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 지역 발전 가능성: 응암동 일대 상권 활성화 및 재개발 사업 추진으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대. (자료)

2줄 띄우기

9. 예상 입찰가

2줄 띄우기

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 대략 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. (자료) 특히, 위산엘리시움 단지의 경우 2021년 12월경 34㎡(전용면적) 기준 약 2억 5천만원 내외의 거래 사례가 있습니다. (자료) 현재 감정가는 2억 3천2백만원으로, 시세 범위의 하단부에 위치하고 있습니다.

2줄 띄우기

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 2억 3천2백만원

보증금 인수액: 0원

예상 시세 범위: 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원

상기 정보를 바탕으로, 인수되는 보증금이 없으며 신축급 오피스텔임을 감안할 때, 현재 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 공격적인 입찰 시에는 시세 하단부인 2억 3천만원을 고려할 수 있으나, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 약간의 프리미엄을 고려한 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다. 이는 주변 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.