나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51598 [1] 서울특별시 마포구 성산동 200-224 주연하우스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재‘중동초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(6호선, 마포구청역) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 5층 501호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형토지로서 다세대주택(도시형생활주택단지형)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남북측으로 각각 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2024-02-22)(모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적 임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기(2021년 10월 14일, 민간임대주택등록) 및 주택임차권[2023년 8월 21일, 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임334), 임차보증금 금430,000,000원]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51598 (1)

서울특별시 마포구 성산동 200-224, 주연하우스 5층501호

도시형생활주택

감정가: 457,000,000원

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며, 중동초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 5일자 박민정 근저당권 (270,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 4번 주택임차권 (2023년 8월 24일 등기, 권리자: 조 )

* 임차보증금 430,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 근저당권 (을3, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을4, 인수 대상)

* 가압류 (갑3, 말소)

* 가압류 (갑4, 말소)

* 강제경매 (갑5, 본건 경매개시, 말소)

* 압류 (갑6, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 11월 10일

* 배당신고일자: 2023년 8월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 완료, 430,000,000원 인수 예상.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 없어 인수 금액 없음.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 성산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근에 중동초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 6호선 마포구청역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 가능하여 직장인 수요도 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 교육: 중동초등학교 인접

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 조 임차인의 보증금 430,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 감정가(457,000,000원)에 육박하는 금액으로, 낙찰가의 상당 부분을 차지하며 매수인의 실질적인 부담액이 됩니다.

* 토지거래허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (단, 지목 '도로'에 한정될 수 있으므로 상세 확인 필요)

* 모아타운 개발 사업: 소규모주택정비 관리지역(모아타운)으로 지정되어 있으며, 2026년 2월 26일 조합설립인가가 된 것으로 보입니다. 향후 정비사업 진행에 따라 가치 변동성이 클 수 있으므로, 구체적인 사업 진행 상황 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설에 대한 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 4억 3천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 낙찰가는 인수하는 보증금을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 모아타운으로 지정된 지역이라 향후 재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 크므로, 시세 대비 상당히 저렴하게 낙찰받을 경우 투자가치가 있습니다.

* 모아타운 지정 지역으로, 향후 도시 정비 사업을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 해당 물건의 실제 임대 수요 및 시세, 그리고 인수 보증금 등을 종합적으로 고려한 장기적 관점의 투자가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 6-7월 기준, 10,000원 단위):

* M팰리스 (2009년식, 60.02㎡): 470,000,000원 (4.7억)

* 메조트론Ⅱ (2007년식, 162.01㎡): 1,350,000,000원 (13.5억)

* 자슬린하우스 (2017년식, 50.86㎡): 515,000,000원 (5.15억)

자슬린하우스의 경우, 50.86㎡가 5.15억 원에 거래되었으며, 이를 기준으로 평당 단가는 약 10,125,835원/㎡ (약 33,460,000원/평)으로 추정됩니다.

본건 물건의 전용면적은 29.91㎡ (약 9.05평)이므로, 이를 적용한 시세는 약 302,854,000원 (약 3.03억 원)입니다.

감정가: 457,000,000원

인수해야 할 보증금: 430,000,000원

낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 총액은 '낙찰가 + 인수 보증금'입니다.

만약 예상 시세인 3.03억 원을 기준으로 투자한다고 가정하면, 낙찰가는 302,854,000원 - 430,000,000원 = -127,146,000원 이 되어야 하는데, 이는 음수이므로 입찰이 불가능합니다.

따라서, 현재의 시세 정보와 인수 보증금 액수를 고려할 때, 일반적인 경매 투자 관점에서 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

만약 최저 입찰가(감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액)인 27,000,000원을 기준으로 입찰에 참여하더라도, 인수하는 430,000,000원을 포함하면 총 부담액은 457,000,000원이 되어 감정가와 같습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건 물건에 대한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 임차인과의 협상, 향후 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.