나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10487 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10487 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제603호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10487
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제6층 제603호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10487 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제6층 제603호 | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10487 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제603호

용도: 오피스텔

감정가: 325,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.43㎡ (약 3.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 용도의 시설이 함께 분포하고 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본건의 주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 또한, HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 있으며, 매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차보증금 부담이 없을 가능성을 시사하나, 실제 명도 및 권리 관계 확정을 위해서는 임차인과의 면밀한 협의 및 법률 전문가의 추가적인 자문이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역과 업무시설이 공존하여 주거 수요와 직장인 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 지하철역이 위치하여 유동인구 확보에도 유리하며, 다양한 상업 및 편의시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 생활 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 12층 건물 내 제6층 제603호에 위치한 오피스텔입니다. 2021년 7월 29일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 외벽은 석재 붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 옥내 소화전, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 토지는 6필지가 일단의 부정형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크로는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재와 관련된 명도 및 보증금 관련 문제 소지입니다. 다만, 매각 조건으로 해당 채무의 포기 및 말소가 명시되어 있어 절차상 해소될 가능성이 있습니다. 또한, 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등으로 지정되어 있어, 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 통상적인 주거 및 상업 지역에서 발견될 수 있는 시설 외에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물에 해당하며, 지하철역 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주거와 업무 기능을 겸비한 오피스텔로서 잠재적인 임대 수익률과 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 공항 관련 제한 구역 지정 등은 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 요소입니다. 매각 주의사항에 명시된 임차권 관련 조건이 이행될 경우, 명도 및 보증금 관련 위험은 상당 부분 해소될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 우수한 내부 컨디션 확보.

지하철 5호선 화곡역 역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 배후 수요 기대.

다양한 용도의 시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 활동의 잠재력 보유.

권리 관계 상 임차인 관련 위험 요인이 명확히 제시되어 있어, 조건 이행 시 투자 불확실성 감소 가능.

향후 지역 개발 및 지하철 노선 확충 시 추가적인 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계