나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10475 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10475 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10475
• 주소: 서울특별시 양천구 가로공원로56길 32 피크빌 양천, 구 신월동 157-1 피크빌
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10475 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로56길 32 피크빌 양천, 구 신월동 157-1 피크빌 | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 196,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10475 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 15.42㎡ (약 4.66평)

건물면적: 24.78㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 4월 8일

1.2. 입지 조건

위치: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울금융고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제 경매 사건입니다.

주요 권리사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이와 관련된 특이사항이 있습니다.

매각 조건에 따르면, 임차인 임송은의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 임차인 관련 보증금 반환 채무를 인수하지 않으며, 임차권 등기 말소 의무도 매수인에게 전가되지 않는다는 의미입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있는 만큼, 정확한 인수 조건 및 절차는 반드시 법률 전문가와 함께 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 건은 주거용 건부지로 이용 중이며, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

인근에 근린생활시설 및 교육시설(서울금융고등학교)이 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의 시설이 발달한 생활형 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

교육 시설: 서울금융고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

건물 상태: 2021년 4월 8일 사용승인된 신축급 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 권리 및 HUG 조건: 대항력 있는 임차인 존재와 HUG 관련 특이 조건은 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 매수인은 해당 조건을 정확히 이해하고 이행해야 하며, 임차보증금 관련 잔액 포기 및 임차권 등기 말소 조건에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

- 공항 소음 영향권: 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역에 해당하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

- 군사 시설 관련 구역: 대공방어협조구역에 포함되어 있어 고도 제한 등 군사 시설 관련 규제를 받을 수 있습니다.

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

- 토지거래계약 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정되어 있어, 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

- 상대보호구역: 강서양천교육청에 확인이 필요한 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불확실하므로, 입주 전 임차인과의 명도 절차 또는 공실 발생 가능성에 대한 사전 대비가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에 서울금융고등학교와 같은 교육 시설이 있고, 근린생활시설 접근성도 괜찮은 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재와 HUG 관련 특이 매각 조건, 공항 소음 영향권, 군사 시설 관련 구역, 토지거래허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 매수인이 부담해야 할 리스크가 분명합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고, 매각 조건을 정확히 확인 및 이행할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물 가치: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다.

안정적인 임대 수요 기대: 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근 교육 시설 등으로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

지역 발전 잠재력: 양천구 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 절차 활용: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 단, 임차인 관련 인수 조건을 면밀히 분석하여 추가 비용 발생 가능성을 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계