나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10382 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재""신원중학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2022.03.22.)

외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대))의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정) 임.

공부와의 차이

본건 건축물현황도는 화장실이 1개로 표시되어 있으나, 현장 탐문 등에 따르면 실제 2개로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10382 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제6층 제601호

건물명: 그레이튼신월

동/호수: 제102동 제6층 제601호

사용승인일: 2022년 03월 22일

건물 용도: 도시형생활주택

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

건물면적: 36.25㎡ (약 10.97평)

감정가: 436,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 신원중학교 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변지역

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역 나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육기관(강서양천교육청)에 확인이 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지목이 [도로]인 경우에 한정되며 지정기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존(2022-04-11, 주식회사그레이튼), 소유권이전(2022-12-15, 김윤상), 압류(2025-01-16, 남동세무서장), 강제경매(2025-06-16, 주택도시보증공사) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 이 중 남동세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)는 장민석 명의로 임차권을 등기하였으며, 보증금 415,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-15, 확정일자 2022-11-16입니다. 이 임차권은 말소 대상이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각 조건

본 경매는 특별매각조건으로 진행되며, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 매수인은 임차인과 관련된 보증금을 인수하지 않습니다. 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 버스정류장 등을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 신원중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

건물은 철근콘크리트구조로, 2022년 3월 22일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다. 건축물 현황도 상에는 화장실이 1개로 표시되어 있으나, 현장 탐문 결과 실제로는 2개가 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 주변 시세 간의 큰 격차: 본 건물의 감정가는 436,000,000원이나, 제공된 유사 건물(2017년, 2019년 준공)의 최근 매매 사례를 바탕으로 산출한 시세는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정되어, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

* 건축물 현황도와 실제 현황 차이: 화장실 개수가 공부와 다르게 확인되어, 향후 관련 문제를 야기할 수 있습니다.

* 입지 제한: 제3종 공항소음 구역(나지구)에 해당되어 소음 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로, 권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없다는 점에서 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 시장 시세 간의 현저한 괴리가 존재하며, 건축물 현황도와 실제 이용 현황의 차이 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 권리 관계 명확: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 만약 감정가가 시장 가치를 정확히 반영한다면, 시세보다 높은 감정가는 향후 시세 상승 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 현재 시세 대비 감정가 괴리가 크므로 신중한 판단 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 436,000,000원

건물 사용승인일: 2022년

주변 유사 건물(2017년, 2019년 준공)의 최근 매매 사례(52.41~55.56㎡)는 302,000,000원 ~ 329,000,000원 수준으로, 이를 바탕으로 산출한 본 건(36.25㎡)의 시세 추정치는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수할 임차 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려할 필요가 없습니다.

감정가와 시세 추정치 간의 큰 격차, 신축급이라는 장점, 그리고 경매 물건의 일반적인 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 수준에 근접하거나, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 300,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.