나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10433 [1] 서울특별시 구로구 구로동 86-10 구로동하나세이트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·7호선 환승역인 '대림역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 붙임 마감 등, 바닥 : 장판 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택(다세대주택)'임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 국지도로(2014-12-11)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발16 5m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 매수인의 불허가신청서 및 집행관의 현황조사보고서 등에 의거 서울남부지방법원 재평가명령(2026.06.17)에 의한 감정평가인바, 경매 참여시 유의하시기 바람. - 귀 법원 제시 본건의 매각불허가신청서 및 부동산 현황 조사보고서에 따르면 2022년(부동산 현황 조사보고서) 또는 2023년(매각불허가신청서)부터 누수, 방수 깨짐 등에 따른 302호 및 내부계단, 건물 외벽, 엘리베이터 등이 피해를 입은 것으로 부동산 관리인을 통해 탐문된 내용이 기재되어 있음. 본건은 2023년 하반기 경부터 장기간 ‘공실’ 상태인 것으로 부동산 관리인을 통해 탐문되고, 통상적인 수준의 관리상태가 이루어지지 아니한 것으로 판단되는 바, 이를 감안하여 감정평가 하였음. - 본건 내·외부 및 302호는 후첨 ‘사진용지’를 참조하되, 미납 관리비 등이 있는 것으로 탐문 조사되는바, 경매 참여시 반드시 재확인 하시기 바람. - 본건 집합건물에 대하여 공부(등기사항전부증명서, 집합건축물대장 등)와 현황의 면적, 구조 등을 종합적으로 검토한 결과 대체로 물적동일성이 인정되나, 제시외건물 ㉠이 소재 하는바, 추후 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’, ‘사진용지’ 참조).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10433 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (신 )

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 86-10, 구로동하나세이트빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

건물명: 구로동하나세이트빌

건축년도: 1994년 (사용승인일 2015.12.14. - 건축물대장 기준)

총 층수: 5층

해당 층수: 4층

구조: 철근콘크리트구조

건물 현황: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택-7세대) 및 제2종근린생활시설 (본건은 공동주택)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.25㎡ (약 4.92평)

건물 면적: 23.96㎡ (약 7.25평)

건물 지분: 23.96㎡ (약 7.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

제시외 건물: 1.20㎡ (매각에 포함)

1.4. 감정가 및 입찰가

감정가: 201,250,000원

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원 (자세한 내용은 9. 예상 입찰가 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

대중교통 이용 편의도는 보통으로, 인근에 노선버스 정류장이 있으며 지하철 2·7호선 환승역인 '대림역'이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 신OO(신 )입니다.

말소기준권리는 2016년 1월 15일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당 (을2, 96,000,000원)입니다.

이하 모든 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 구로동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

대림역 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다.

다만, 본건은 다세대주택 내부에 위치하여 개별 상권 분석보다는 주거지의 입지적 가치 분석이 우선시됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 보통 수준입니다.

* 교육시설: '구로중학교'가 서측 인근에 위치하며, '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 시설과의 근접성이 있습니다. (교육청에 확인 필요)

* 교통: 대림역 (2, 7호선) 이용 시 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자 및 관리 상태

* 심각한 누수 및 방수 문제: 2022년경 보일러 파손으로 인한 누수가 발생했으며, 2023년부터는 302호, 내부 계단, 건물 외벽, 엘리베이터 등에 심각한 피해를 야기한 것으로 조사되었습니다. 관리인이 임시 조치(수도 차단)를 취했으나 근본적인 해결은 되지 않은 상태입니다.

* 장기간 공실: 2023년 하반기부터 현재까지 장기간 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

* 통상적인 관리 미흡: 장기간 공실로 인해 통상적인 수준의 건물 관리가 이루어지지 않은 것으로 판단됩니다.

* 미납 관리비: 미납 관리비 등이 존재할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 내부에 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 매각에 포함됩니다.

6.2. 법적 제한 및 기타

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 특정 대상자, 지정 기간 확인 필요)

* 재평가 명령: 본건은 2026년 6월 17일 재평가 명령에 의해 감정평가가 이루어졌습니다. 경매 참여 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 다세대주택 4층 402호입니다. 대림역 역세권으로 교통 편의성은 양호하나, 건물의 심각한 누수 및 방수 하자, 장기간의 공실, 통상적인 관리 상태 미흡, 제시외 건물 포함 매각 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 감안할 때, 본건의 현재 가치 평가는 매우 신중하게 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 2, 7호선 대림역을 이용할 수 있는 서울시 내 역세권 입지입니다.

* 잠재적 회복 가능성: 건물 하자 보수 및 관리가 정상화될 경우, 주거 가치가 회복될 잠재력이 있습니다. 단, 상당한 추가 투자와 시간, 노력이 필요합니다.

* 소형 면적: 약 7.25평의 전용면적으로 1~2인 가구의 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 201,250,000원 대비, 본건은 상당한 수준의 건물 하자 및 관리 상태 불량을 가지고 있습니다.

주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 연식, 상태에 따라 평당 가격 편차가 크며, 본건과 유사한 연식의 가장 저렴한 사례(약 156만원/평)를 기준으로 하더라도 현재 감정가(약 277만원/평)는 높은 편에 속합니다.

최근 거래된 신축(2023년식) 9.03평형의 다세대주택이 28,200만원(약 312만원/평)에 거래된 사례가 있으나, 이는 신축이라는 점을 감안해야 합니다.

본건의 심각한 누수 피해, 장기간 공실, 관리 미흡 등의 요인을 고려할 때, 현재 감정가에서 최소 20~30% 이상 하락한 가격으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

건물 수리 비용, 미납 관리비 등 추가적인 제반 비용을 충분히 고려한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.