나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10511 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10511 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경10511 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제2층 제201호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10511 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 304,000,000원

매각대상: 토지(16.71㎡, 약 5.06평) 및 건물(24.75㎡, 약 7.49평) 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 현황

건물면적 (전용면적): 24.75㎡ (약 7.49평)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층

사용승인일: 2022.03.11. (준공 약 3년 이내의 신축급 건물)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖춤.

1.3. 특이사항 및 주의사항

경매 조건상 중요한 특이사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 추가적인 임차보증금 반환 의무를 부담할 위험을 크게 해소시켜주는 긍정적인 요소입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역과 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 형태입니다. 전반적인 주위 환경은 '보통' 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 '보통' 수준입니다. 지하철역과의 거리는 다소 있으나, 버스 노선을 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 3m의 보행자도로에 각각 접하고 있어, 차량 통행 및 주차 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무 및 소유 관계

본건은 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청 건입니다. 소유자/채무자가 동일하여 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성은 낮습니다.

3.2. 임차인 및 명도 리스크

가장 중요한 권리 분석 포인트는 '주의사항'에 명시된 내용입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 임차인의 대항력 여부와 관계없이 미배당 잔여 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다. 이는 명도(인도명령) 외의 금전적인 권리상 리스크가 거의 없음을 의미하며, 투자자에게 매우 유리한 조건입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 강서대학교 인근이라는 특성상 학생 및 교직원 관련 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변의 다세대, 단독주택, 근린생활시설의 분포를 볼 때, 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여, 향후 재개발/재건축 가능성은 낮으나 안정적인 주거 용도로서 가치가 있습니다.

주요 제한사항으로는 공항 시설 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)가 있어, 건물의 증축이나 높이 제한 등 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 주변 환경 개선을 저해하는 요소는 아니나, 장기적인 개발 이익에는 제한을 줄 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 제한적인 외부 검색 결과로는 인근에 화장장, 쓰레기 소각장 등 사회적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 제한 구역에 속하는 점이 잠재적인 환경 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 *공항 관련 규제*입니다. 토지이용계획상의 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등의 제한은 해당 지역의 건축물의 높이 및 개발 행위를 제한하여 장기적인 지가 상승률에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태가 양호하고, 승강기 등 기본적인 주거 편의시설이 갖춰져 있습니다. 특히, 경매 조건에 명시된 주택도시보증공사의 잔여 보증금 포기 조건은 낙찰자에게 금전적인 권리상의 안정성을 제공하는 최고의 장점입니다. 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 때, 권리상의 위험이 매우 낮아 안전한 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 안정성 확보

주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로, 낙찰 후 인수할 임차보증금에 대한 부담이 사실상 사라져 권리상 안전성이 매우 높습니다.

6.2. 신축급 다세대

사용승인일이 2022년 3월로 건물 상태가 우수하여 당분간 큰 수리 비용 없이 이용할 수 있으며, 깨끗한 건물에 대한 임차 선호도가 높습니다.

6.3. 임대 수익 안정성

강서대학교 인근에 위치하여 학생 및 1인 가구 임대 수요가 뒷받침될 가능성이 높습니다. 소형 다세대주택의 특성상 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계