나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10291 [1] 서울특별시 구로구 구로동 533-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울신구로초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 불가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임.
2)본건 토지 북측 일부는 지적도상 인접필지와의 경계와 현황 담벼락등의 경계가 다소 차이가 있는 것으로 판단되며, 정확한 확인은 추후 지적측량 등을 통해 경계확인이 필요하니 경매 참여자는 이를 필히 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평스라브지붕 지하1층,지상2층 건물로서,
(사용승인일: 1992.01.03)
외벽: 치장벽돌 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

각 층 다가구용 단독주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임.
2)본건 지상에 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하며 이는 구조, 현상, 사용자재, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였으며, 면적은 현장조사 등을 통해 개략적으로 산출하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각, 공유자의 우선매수신고 1회

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10291 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 533-1

용도: 단독주택 (다가구용 단독주택, 3가구)

감정가: 150,168,900원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 103.89㎡ (약 31.42평)

건물 제시외면적: 42.00㎡

사용승인일: 1992.01.03

1.3. 매각물건 명세

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자의 우선매수신고 1회 기록 있음.

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 불가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역.

제한사항: 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 6월 19일 접수된 엠메이드대부유한회사의 3번 손대연 지분강제경매 (갑5).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도 기재된 인수되는 권리 없음).

인수되는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: -"로 기재되어 있어, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* LIYUANJI: 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. (전입일자: 2021-05-06).

* PIAOJINGXIAN: 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. (전입일자: 2021-02-02).

* 차은석: 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. (전입일자: 2002-10-04).

인수 보증금 합계: 0원 (자료상 미상)

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 3명(LIYUANJI, PIAOJINGXIAN, 차은석)이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 이에 대한 대비도 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, 구로구 구로동 739-41 (1994년 건축, 전용 41.22㎡) 19,500만원.

* 2026년 7월 1일, 구로구 구로동 112-24 (2023년 건축, 전용 29.84㎡) 28,200만원.

* 2026년 7월 6일, 구로동 448-81 (2012년 건축, 전용 21.75㎡) 29,990만원.

이는 주로 다세대 주택 거래 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 지역 내 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 거래된 다세대 주택들의 거래 금액대를 고려할 때, 본건과 같이 건축 연도(1992년)가 오래된 단독주택의 감정가(150,168,900원)는 주변 신축 다세대 주택에 비해 낮게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 이는 지분 매각으로 인한 가격일 수 있으며, 실제 시장 가치는 별도의 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 지역에 위치하며, 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 서울신구로초등학교가 소재하고 있습니다. 또한, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 남부교육청을 통해 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 및 협의가 중요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 1회 신고 이력이 있어 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 경계 차이: 토지 북측 일부가 지적도상 경계와 현황 담벼락 등의 경계가 다소 차이가 있을 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위해 별도의 지적 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물: 42.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 감정평가에 포함되었습니다. 이는 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 접근성: 차량 진출입이 어렵고, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있어 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제약

* 토지이용계획상 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 보증금 및 차임이 미상이며, 공유자 우선매수 신고 이력이 있는 등 권리 관계가 복잡하고 명도 및 소유권 확보 과정에서 잠재적 리스크가 상당합니다. 또한, 토지 경계 불일치 및 제시외 건물 등 추가적인 현장 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 이러한 복합적인 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 서울특별시 구로구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 단독주택의 특성상, 소유권 확보 후 재건축, 증축 등 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 기회

* 복잡한 권리 관계와 명도 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 감정가 대비 낮은 비용으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 향후 부동산 시장 상황에 따른 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 150,168,900원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 다세대 주택(전용 41.22㎡)이 19,500만원에 거래된 사례가 있어, 본건 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인 3명(보증금, 차임 미상)이 존재하고, 공유자 우선매수 신고 이력 등 명도 관련 리스크가 매우 큰 상황입니다. 따라서, 낙찰가가 감정가를 초과할 경우 임차인 인수 보증금이나 명도 비용이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

9.2. 고려사항 (입찰 전략)

감정가를 초기 접근 기준으로 삼되, 임차인 관련 예상 비용(보증금 인수, 명도 비용 등)과 공유자와의 협상 비용을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다. 이러한 리스크 요소를 감안할 때, 1차적인 입찰가는 감정가 수준(약 1억 5천만원)에서 시작하여, 추가적인 조사를 통해 구체적인 위험 요소를 비용화한 후 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 희망가는 본 물건의 구체적인 지분 비율, 임차인과의 협상 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.