나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10507 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10507 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10507
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제403호
• 감정가: 268,000,000원
• 최저가: 214,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10507 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제403호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경10507 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제403호이며, 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 물건의 감정가는 268,000,000원으로 책정되었습니다.

건물(전용)면적은 29.90㎡(약 9.05평)이며, 토지(대지권)면적은 18.84㎡(약 5.70평)입니다.

신축급 건물로, 사용승인일은 2021년 5월 13일입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 일반 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 '오류동역'이 위치하고 있어 제반 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제403호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등이며, 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 및 주차장 등 기본적인 편의시설을 모두 갖추고 있습니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

토지는 완경사 지대 내 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

공법상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 측면에서는 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 판단됩니다.

매각 대상이 토지/건물 일괄매각이므로, 토지와 건물 모두 정상적으로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임대관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 특이사항이자 잠재적 리스크는 **주의사항**에 명시되어 있습니다.

'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차권 승계자인 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액에 대해 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하지 않겠다는 *조건*으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. 만약 HUG 외에 선순위 대항력 있는 임차인이 별도로 존재한다면 그 권리는 인수해야 합니다.

4. 시장 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 및 생활정보

오류초등학교가 인접한 주거밀집 지역으로, 학군 및 근린 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권 서부 지역으로의 접근성이 확보됩니다.

4.2. 주변 혐오시설 및 환경 요인

주변에 대형 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않습니다.

다만, 인근 지역에서 IT 기업의 **데이터센터 개발에 대한 주민 반대(님비현상)**와 관련된 논의가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

또한, 본건이 '오류초등학교' 인근에 위치하며, 현재 학교가 **대규모 공사(그린스마트 미래학교 사업)**를 진행 중인 것으로 보도된 바 있어, 당분간 소음 및 공사 차량 통행으로 인한 불편함이 발생할 수 있는 일시적인 환경 요인이 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택(다세대)으로, 상대적으로 낮은 감정가(2억 6,800만원)로 서울 시내 주택을 취득할 기회입니다. 1호선 역세권과 초등학교 인근의 입지 조건을 갖추고 있어 실수요자의 선호도가 높을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

* **신축급 건물:** 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 수리비 부담이 적습니다.

* **안정적 배후수요:** 역세권 인근의 주거 밀집지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **HUG 조건부 매각:** 주의사항에 명시된 HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건은 낙찰자가 인수할 위험 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 입찰 전 해당 조건을 포함한 모든 권리 관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

* **소액 투자 가능성:** 감정가 대비 실투자금이 상대적으로 적을 경우, 소액으로 서울 주택을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계