나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10503 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10503 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10503
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 더 봄333, 제4층 제403호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10503 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 더 봄333, 제4층 제403호 | 감정가: 292,000,000원 | 최저가: 186,880,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경10503

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10503 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

건물면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 평가됩니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 용이한 편입니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채무 관계

본 경매는 소유자 이OO를 채무자로 하는 강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 경매 진행상의 복잡성은 낮습니다.

3.2. 주의사항 (핵심 권리 관계)

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각되는 매우 중요한 조건부 매각입니다. 이는 낙찰자가 인수할 수 있는 잔여 임차보증금 문제가 배제될 가능성을 시사하는 것으로, 매각 조건 충족 여부에 대한 법원의 명확한 확인이 필수적입니다. 이 조건이 확실하게 충족된다면, 투자 안정성이 크게 높아집니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위에 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하는 주거지역인 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 주거지역 내에 위치하며 교육시설 및 공공시설이 언급되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당되어 주거지역으로서의 용도는 명확합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 공항시설법에 따른 제한을 받는 지역이므로, 향후 증축 또는 재건축 시 건축물의 고도 제한 및 건축 관련 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 과밀억제권역에 속합니다.

4.3. 혐오시설 검토

제공된 정보 내에서는 인근 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매각 조건 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'으로 명시된 임차보증금 반환청구권 포기 조건의 완벽한 이행 및 확인 여부입니다. 법원의 매각조건을 명확히 이해하고, 잔금 납부 시까지 해당 조건이 해소되었는지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 "미상"으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임차인 유무에 대한 현장 조사가 요구됩니다. 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 규제 리스크

제2종일반주거지역(7층 이하) 제한과 공항 관련 규제로 인해 향후 건물의 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로서, 지하철 2호선과 5호선 까치산역 인근의 비교적 양호한 주거 지역에 위치합니다. 감정가 2억 9,200만 원은 주변 시세를 고려하여 적절성을 검토해야 합니다. 특히, 임차보증금 반환청구권 포기 조건은 권리관계의 복잡성을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소이나, 동시에 매각조건 이행 여부가 핵심적인 투자 리스크가 됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역과 인접하여 더블 역세권의 이점을 가지며, 서울 시내 접근성이 양호한 수준입니다.

리스크 완화 가능성: '주의사항'에 명시된 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 성공적으로 이행될 경우, 투자자가 가장 우려하는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소되어 안전성이 높아집니다.

소형 주거 투자: 전용면적 약 6.55평으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 높은 소형 평형이므로, 안정적인 임대수익 확보에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계