나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10485 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 오피
스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건내 제9층 제901호로서
외벽 : 석재 붙임 등 마감
내벽 : 벽지, 내장타일 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로인 가로공원로에 접하고 있으며, 남서측으로 소로, 남동측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 367-1번지 기준: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1번지에 소재하는 파크아리온 제101동 제9층 제901호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10485 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

용도는 다세대주택으로, 건물면적은 25.44㎡ (약 7.69평)이며 토지 지분은 9.28㎡ (약 2.81평)입니다.

감정평가액은 291,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 재매각, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 해당 건물은 2020년 7월 23일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 2층/지상 13층 건물이며, 본건은 101동 9층 901호입니다.

토지이용계획상 해당 지번은 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경10485)입니다.

등기부등본상 을4로서 2023년 12월 8일 접수된 주택임차권(황선태)이 존재하나, 비고란에 '말소'로 표기되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

이 외에 2025년 6월 30일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)가 있으나, 이 역시 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존(갑1, 주식회사아리온산업개발, 2021-08-11) 후 소유권 이전(갑2, 박영록, 2022-02-14, 매매 329,000,000원)된 내역이 있습니다.

등기부채권 총액은 329,000,000원입니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 재매각, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

특히, 임차인 황선태와 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 하는 특별매각조건이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택과 오피스텔이 밀집된 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설이 공존하고 있습니다.

지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 인근에 학교 및 병원 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

지역적으로는 직주근접 및 임대 수요가 꾸준한 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 위치해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 화원중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지보다는 중소형 빌라와 오피스텔 위주로 구성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전에 유찰되거나 계약이 성사되지 못한 특별한 사유가 존재할 수 있습니다. 해당 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 복잡한 권리관계 및 특별 매각 조건: HUG 인수조건 변경과 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 매수인에게 예상치 못한 부담이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 정확한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 임차인 보증금 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 관련 조건을 명확히 인지해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 현재 임대 중인 경우 임차 현황 및 임대료 수준 등 구체적인 임대 내역이 파악되지 않아, 수익률 분석에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 파크아리온의 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 재매각 물건이며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 복잡한 매각 조건으로 인해 철저한 권리 분석과 법률 검토가 요구됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 해당 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

이러한 특수성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요하며, 해당 리스크를 감수한 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권의 편리한 교통 환경.

* 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다세대주택 밀집 지역 내 위치하여 주거 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계의 복잡성과 재매각 사유를 면밀히 분석할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 전용면적 37.05㎡ 규모의 'M펠리체' 물건이 300,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 25.44㎡로, 'M펠리체'의 면적(37.05㎡)보다 작습니다. 면적을 고려하여 비례적으로 환산할 경우, 약 200,000,000원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다.

하지만 본 물건의 감정가는 291,000,000원으로, 이는 'M펠리체'의 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 또한, 본 물건은 2020년 건축으로 'M펠리체'(2018년 건축)보다 신축에 해당합니다.

제공된 시세 정보가 제한적이고, 재매각 및 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 최저매각가격 291,000,000원을 기준으로, 시세 및 리스크 요인을 반영한 추정치입니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본 물건지(서울특별시 강서구 화곡동 367-1) 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.