나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10477 [1] 서울특별시 양천구 목동 908-34 부영그린타운3차 제14층 제1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목5동주민센터' 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브 24층 건물 내 제14층 제1403호로서
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

아파트(방3, 화장실1, 거실1)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 무인택배함, 도시가스 개별난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 및 판매시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 18m 내외 서측으로 노폭 약 28m 내외 남측으로 노폭 약 26m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경10477 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 목동 908-34 부영그린타운3차 제14층 제1403호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,450,000,000원 (14억 5천만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 89.61㎡ (약 27.12평) - 전용면적 기준

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

오에스비저축은행 (등기부 정보에 따른 추정)

1.9. 특이사항

유동화물건, 중복사건

1.10. 주의사항

(제공된 정보 없음. 상세 내용은 권리분석, 특수물건정보 등 참조)

1.11. 특수물건정보

유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목5동주민센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 노폭 약 18m, 서측으로 약 28m, 남측으로 약 26m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권: 최초 주식회사부영에서 보존 등기 후, 김군삼에게 매매로 소유권 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (접수일자: 2015.06.22)이 말소기준권리입니다.

* 후순위 권리:

* 근저당: 삼성생명보험(480,000,000원), 중소기업은행(573,600,000원), 오에스비저축은행(106,800,000원), 농협은행(131,000,000원) 등이 등기되어 있습니다.

* 가압류: (주)케이씨산업(200,000,000원), 농협은행(88,809,737원), 중소기업은행(760,859,993원), 현대카드(9,540,750원), 신한카드(6,813,419원), 하나은행(19,436,461원) 등이 등기되어 있습니다.

* 임의경매: 오에스비저축은행(2025.06.19), 중소기업은행(2025.06.19)이 개시되었습니다.

3.2. 소멸 대상 권리

등기부상 을구의 근저당권들과 갑구의 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리인 삼성생명보험 근저당보다 후순위로, 경매 절차를 통해 낙찰 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

제공된 등기부 요약 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재사항이 있으나, 실제 등기부에는 지상권에 대한 내용이 기재되어 있지 않습니다. 따라서 이 부분은 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대 관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금이나 차임 미상 상태로 존재한다면, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이 점에 유의하여 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하지만, 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있습니다. 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 비교적 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 잠재력

목동 지역은 꾸준한 주거 수요와 함께 지역 개발이 이루어지고 있어, 해당 물건의 상업적 잠재력은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 다만, 본건은 아파트 내부의 전유 부분이므로, 상업 시설로서의 직접적인 가치보다는 주거지로서의 가치에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 본건은 '교육환경보호구역'에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부 및 교육청 확인이 필요합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 다만, 가장 가까운 지하철역과의 거리 및 소요 시간 등 구체적인 대중교통 연계 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 기타 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 무인택배함, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 아파트로서의 기본적인 주거 편의성은 충족됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 중복 사건

본건은 유동화 물건이자 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차 상 일반적인 물건보다 복잡성이 따르거나 특이사항이 존재할 수 있으므로, 진행 상황 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 등 예상치 못한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도 지역에 해당하며, 대로3류 도로, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 및 규제를 철저히 준수해야 합니다.

6.4. 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리

본건의 감정가는 14억 5천만원으로 책정되어 있으나, 제공된 최근 매매 정보(2026년 3-4월, 2억원 ~ 2억 3천 4백만원대)와 비교 시 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가의 정확성, 물건의 실제 면적 또는 상태, 또는 시장 상황의 급격한 변화 가능성을 시사하므로, 실제 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 아파트 물건으로, 목동의 주거 선호도와 아파트로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 인수 리스크와, 감정가(14.5억원)와 최근 실거래가(2~2.3억원대) 간의 현격한 차이가 가장 큰 쟁점입니다. 이러한 괴리는 본건의 실제 가치를 재평가할 필요성을 강하게 시사하며, 입찰 전 철저한 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* '목동'이라는 지역의 높은 주거 선호도 및 브랜드 가치.

* 등기부상 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어, 권리 상의 위험 부담이 적음 (단, 임차인 문제는 별도 확인 필요).

* 아파트로서 일상생활을 위한 각종 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,450,000,000원 (14억 5천만원)입니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 3~4월, 2억원 ~ 2억 3천 4백만원대)와 본건 감정가 사이에 매우 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정평가액의 신뢰성, 물건의 정확한 면적 및 상태, 또는 향후 시장 전망 등 종합적인 분석을 통해 해결되어야 할 문제입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~90% 선에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 시세와의 괴리가 크므로 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 60~70% 선에서 신중하게 검토될 수 있습니다.

보수적 관점에서의 예상 입찰가 범위: 1,000,000,000원 ~ 1,200,000,000원 (10억 ~ 12억)

단, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 적정 입찰가는 반드시 해당 물건의 현장 답사, 정밀한 시세 조사, 동종 물건의 낙찰가율, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우, 감정가와 시세의 차이가 큰 만큼, 더욱 신중한 판단이 요구됩니다.

참고: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 추가적인 주변 시설(혐오시설 등) 검색은 수행하지 않았습니다. 제공된 텍스트 정보만을 기반으로 분석되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.