나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10472 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제604호 오피스텔 경매
매각기일: 2026-03-26
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10472 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제604호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경10472
- 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 SM Belice
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매1계 2025타경10472 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 SM Belice | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 131,200,000원 | 용도: 오피스텔
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10472 (1)
소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제604호
용도: 오피스텔
감정가: 164,000,000원
토지면적: 7.27㎡ (약 2.2평)
건물면적: 17.66㎡ (약 5.3평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
준공년월: 2019년 12월 18일
총 세대수: 117세대
1.2. 건물 및 토지 현황
건물의 구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 10층 건물
이용상태: 오피스텔 (제6층 제604호)
설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 완비
토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 주거기타 건부지로 이용 중
인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함
1.3. 토지이용계획 및 제한상태
도시지역, 준공업지역
가축사육제한구역
가로구역별 최고높이 제한지역
장애물 제한표면구역
교육환경보호구역 (서울시 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)
대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)
과밀억제권역
1.4. 특이사항 및 주의사항
특이사항: HUG 인수조건 변경
주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행. (상세 내용은 권리분석 참조)
1.5. 위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치.
주변은 기존 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준임.
인근에는 오피스텔(SM 벨리체), 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.
1.6. 교통상황
본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준임.
1호선 독산역 및 신독산역(예정) 접근성을 고려해볼 수 있으나, 도보 접근 시 다소 거리가 있을 수 있음.
2. 입지조건
2.1. 주변 시설
단지명은 "SM 벨리체"이며, 2019년 12월 준공된 비교적 신축 건물임.
인근에 세일중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있음.
주변으로 주택가 및 상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.
인근 상권으로는 독산역 주변의 상업시설 및 가산디지털단지역과 연계된 상업시설 이용이 가능함.
2.2. 교통 인프라
본건은 북측으로 약 10m 내외의 도로와 접하고 있으며, 이를 통해 차량의 원활한 진출입이 가능함.
대중교통으로는 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 위치하여 강남, 구로 등 주요 지역으로의 이동이 용이함.
향후 신안산선 신독산역 개통 시 대중교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 기대됨.
3. 권리분석
3.1. 경매 개요
본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO임.
매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각임.
3.2. 임차인 및 대항력
주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨.
이는 HUG에서 임차인의 권리를 승계 또는 해결하는 절차를 거쳐 매수인에게 소유권을 이전함을 의미할 수 있으나, 실제 매각 시 명도 과정이나 임차인과의 관계에서 복잡성이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건 및 임차인과의 합의 내용을 면밀히 확인해야 함.
일부 유사 경매 사례에서 임차인이 존재하고 임대차 관계 조사서에 특별한 내용이 없을 경우, 명도 대상이 될 수 있음을 유의해야 함.
3.3. 기타 권리 분석
말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 가능성이 높음.
다만, 상기 임차인 관련 특별 조건으로 인해 추가적인 검토가 필요함.
4. 상권분석
4.1. 주변 상권 현황
본건이 위치한 독산동 일대는 가산디지털단지와 연계된 비즈니스 상권과 주거 상권이 혼재된 지역임.
특히, SM 벨리체 오피스텔 자체적으로도 1층 상가 등이 있어 지역 내 수요를 충족시킬 수 있음.
독산역 주변 상권은 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있으며, 홈플러스, 롯데시네마 등 대형 편의시설 이용도 가능함.
전반적으로 독산동 지역은 도시재생 사업 등 정비사업이 진행되고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있음.
4.2. 상권 잠재력
신안산선 신독산역(예정) 개통 시 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.
오피스텔 및 주거 시설 밀집 지역으로서 배후 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보임.
4.3. 혐오시설 여부
주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건이 위치한 독산동 151-3번지 일대에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역의 개발 과정이나 인접 지역에 따라 소음, 교통 혼잡 등의 부정적 영향이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.
5. 생활정보
5.1. 주거 편의시설
인근 주택가 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 병원, 약국 등) 이용이 가능할 것으로 판단됨.
SM 벨리체 오피스텔 내에도 일부 편의시설이 입점해 있을 수 있음.
5.2. 교육 시설
단지 인근에 세일중학교가 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있음.
5.3. 교통 및 접근성
버스정류장이 인근에 위치하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리함.
지하철 1호선 독산역, 예정된 신안산선 신독산역 등 대중교통 이용이 가능함.
6. 잠재적 리스크
6.1. 명도 관련 리스크
주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 법적 검토가 필요함. HUG와의 계약 관계, 임차인의 실제 점유 및 이주 여부 등을 명확히 파악해야 하며, 원만하게 명도가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.
6.2. 소형 오피스텔의 시장 변동성
건물 면적이 17.66㎡ (약 5.3평)으로 소형 오피스텔에 해당함. 소형 오피스텔은 임대 수요는 꾸준할 수 있으나, 시장 상황 변동에 따라 공실 위험이나 임대료 하락 가능성을 고려해야 함.
6.3. 개발 및 건축 규제
토지이용계획 상 다양한 도시관리계획(준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.
7. 종합 의견
본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 SM 벨리체 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다. 주변 교통 및 생활 인프라가 양호한 편이며, 향후 신안산선 개통 시 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.
다만, 경매 절차 상 임차인 및 HUG 관련 대항력 포기 조건이 포함되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 소형 오피스텔로서 임대 수익 및 시세 차익을 고려할 수 있으나, 시장 상황 변동성에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.
8. 투자 포인트
8.1. 입지적 장점
* 신축급 오피스텔로 깔끔한 건물 상태 기대.
* 버스정류장 인접, 향후 신안산선 신독산역 개통 예정으로 교통 편의성 증대.
* 주변 주거 및 상업시설 이용 용이.
8.2. 임대 수익 가능성
* 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 임대 수요 꾸준히 기대.
* 인근 가산디지털단지 배후 수요 흡수 가능성.
8.3. 경매 투자 메리트
* 시세 대비 합리적인 감정가.
* 정확한 권리 분석 및 명도 절차 이행 시 시세 차익 기대 가능.
8.4. 추가 고려 사항
* 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사 필수.
* 해당 오피스텔의 전용면적(17.66㎡)에 따른 실제 임대료 수준 및 공실률 데이터 분석 필요.
* 실거주 목적 시, 주변 생활 환경 및 편의시설에 대한 현장 답사 권장.
법원 정보
서울남부지방법원 경매1계