나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10510 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10510 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10510
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-19 더원, 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10510 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-19 더원, 제6층 제602호 | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 282,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10510 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 353,000,000원

면적:

토지: 16.36㎡ (약 4.95평)

건물: 24.24㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2022년 3월 11일 (신축급)

이용 상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 거실, 주방/식당, 화장실, 방2, 발코니 등으로 이용 중.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

토지 현황: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중.

인접 도로: 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.3. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 본 건은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 권리 인수 부담을 줄여주는 요소로 작용할 수 있습니다. (임대관계는 미상으로 파악됨)

1.4. 입지 조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

교통: 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한 사항:

중요시설물보호지구(공항)

가축사육제한구역

수평표면구역(공항)

상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필수)

절대보호구역 (강서교육지원청 확인 필수)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

토지거래계약 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

1.6. 권리 분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2022년 3월 11일에 사용승인된 신축급으로, 권리상 인수할 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

매각 조건에 명시된 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조항으로 인해, 명도를 포함한 권리관계 관련 리스크가 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

1.7. 상권 분석

주변이 다세대주택, 단독주택, 아파트 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 버스정류장 등 대중교통 접근성이 양호하여 지역 내외 이동이 편리합니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활 정보

교육: 서울우장초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다. 다만, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 지정 여부에 대한 상세 확인이 필요합니다.

교통: 본 건 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 이를 통해 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 인근 지하철역과의 거리는 도보 또는 버스 이용 시 접근 가능할 것으로 보이나, 추가적인 확인이 필요합니다.

편의시설: 일반적인 주거 지역 내 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 전반적으로 조용한 주택가 환경을 갖추고 있어 쾌적한 주거가 가능합니다.

1.9. 잠재적 리스크

항공기 소음: 소재지가 공항과 인접한 지역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 해당하므로, 김포국제공항의 항공기 운항에 따른 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다. 서울 강서구 주민들의 공항 소음 관련 민원도 꾸준히 제기되고 있습니다.

토지이용 제한: 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 증축 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다 (단, 지목 도로 한정).

교육환경 보호구역: 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당할 가능성이 있어, 관련 교육청(강서교육지원청)의 확인이 필수적입니다.

현장 조사 한계: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 정확한 내부 상태 및 임대차 관계 파악에 한계가 있었음을 유의해야 합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 2022년 3월에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조항은 권리 인수 부담을 줄여주어 투자 접근성을 높이는 긍정적인 요인입니다.

다만, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 공항 관련 각종 제한 구역에 포함되어 향후 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 및 교육환경 보호구역 관련 확인 사항 등은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.11. 투자 포인트

신축급 소형 주거 상품으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요를 확보할 수 있습니다.

HUG 관련 매각 조건으로 인해 권리관계가 명확하여, 낙찰 후 명도 및 권리 인수 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하며, 비교적 최근에 건축된 건물이라는 점에서 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

공항 인근 지역의 특수성을 고려하더라도, 지역 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계