나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10510 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2022.03.11.)
외벽 : 석재 붙임 및 치장 벽돌 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실, 주방/식당, 화장실, 방2, 발코니 등)임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10510 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 353,000,000원

토지면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.36㎡ (약 4.95평)

건물면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.24㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2022년 3월 11일

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 5일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m, 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경10510)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(최지영): 보증금 324,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.05.20, 확정일자 2022.04.25, 배당신고일자 2023.12.27, 대항력 없음. 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 최민관: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.10.14, 대항력 있음.

주의사항: 임차인 최민관이 대항력을 가지고 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 내용 확인 등 추가적인 검토가 필요합니다.

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1 (2022-04-01): 소유권보존 (이남규 외 1명)

* 갑2 (2022-05-27): 공유자전원지분전부이전 (박준혁, 매매)

* 을3 (2023-12-27): 주택임차권 (최지영, 324,000,000원) - 말소 예정

* 갑3 (2025-06-20): 강제경매 (주택도시보증공사, 324,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" 건물(2019년 건축)의 전용면적 19.98㎡, 4층 매물이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,081만원에 해당합니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 서울 강서구/서울 양천구 화곡동 504-114번지 다세대주택(1986년 건축)의 전용면적 37.44㎡, 2층 매물이 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 400만원에 해당합니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌"(2002년 건축)의 전용면적 37.56㎡, 3층 매물이 16,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 426만원에 해당합니다.

본건인 "더원" 건물(2022년 사용승인)은 비교적 신축에 속하며, 동일 건물 내 24.24㎡(약 7.33평)의 전용면적을 고려할 때, 최신 거래 사례인 "더원" 건물의 면적당 시세를 기준으로 볼 때 약 26,000만원 ~ 28,000만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가 353,000,000원 대비, 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 낮은 편입니다.

5. 생활정보

이용상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방 2개, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 최민관이 대항력을 가지고 있습니다. 그러나 명시된 보증금이 0원이므로, 재정적 부담은 없을 것으로 예상되나, 계약 내용 확인이 필요합니다.

임차인 및 HUG 조건: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)으로 인해 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률상 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역으로 군사시설 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다 (2024년 9월 5일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 상세 내용 확인이 제한되었으므로, 실제 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 재정적 부담이 없을 것으로 예상되며, HUG 관련 매각 조건도 명확합니다.

다만, 공항 관련 보호구역, 교육환경 보호구역 등 토지이용계획상 제한사항이 존재하며, 감정가 대비 인근 실거래가가 낮은 점은 시세 조사 및 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 0원으로 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

강서구 일대의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 353,000,000원입니다.

동일 건물인 "더원"의 최근 실거래가(2026년 7월 1일, 19.98㎡ 기준 21,600만원)를 고려할 때, 본건(24.24㎡)의 시장 가치는 약 26,000만원 ~ 28,000만원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 금액이 없는 점, HUG 조건 등을 감안하면 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 감정가와의 격차, 그리고 잠재적 리스크 요인(토지이용계획 등)을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.