나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10502
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로28가길 13-19 시그니엘, 제3층 제304호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10502 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로28가길 13-19 시그니엘, 제3층 제304호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 264,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10502 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10502 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 HUG(주택도시보증공사)에 대한 대항력 포기 조건부 매각

1.2. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중인 것으로 추정되며, 위생·급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지로 가장형이며, 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.4. 권리분석

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG 관련 절차나 조건에 변동이 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 미상으로 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 월정초등학교가 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있어 배후수요는 확보된 편입니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택으로, 월정초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 고려될 수 있습니다. 차량을 이용한 외부 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 권리관계입니다. 임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 명확한 확인 없이 입찰할 경우, 예상치 못한 추가 비용이나 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '수평표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 다양한 제한 사항이 존재하므로, 건축이나 재건축, 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건, HUG 인수조건의 불확실성, 다양한 토지이용 규제 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 권리관계와 HUG 인수조건에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자에 신중해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 교육 환경: 월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

- 주거 편의성: 단지형 다세대주택으로, 생활 편의 시설 접근성이 나쁘지 않은 지역입니다.

- 재건축/정비사업 가능성: 해당 지역이 '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어, 향후 모아타운 등 정비사업을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (관련 정보: 서울특별시 강서구 화곡1동 359번지 일대 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인 및 지형도면 고시)

1.10. 혐오시설 확인

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에는 월정초등학교와 같은 교육 시설 및 주거, 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어, 공항 이용에 따른 소음이나 항공기 통행과 관련된 부분이 생활 환경에 영향을 줄 수는 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계