나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103119 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 신봉초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 402호로서
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 은천로, 동측으로 은천로16길에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 458-71, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103119 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 313,000,000원입니다.

토지 면적은 13.79㎡ (약 4.17평)이며, 건물 면적은 29.50㎡ (약 8.92평)입니다.

건물에는 20.00㎡ (약 6.05평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건축물대장상 본 건물은 1992년에 건축되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 본 매각 물건은 4층 402호 전유부분입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 신봉초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 근거리에 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

북측으로는 은천로, 동측으로는 은천로16길에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로, 중로1류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 22일자 권성희씨의 가압류(123,679,133원)입니다.

이후 접수된 국민건강보험공단, 관악구, 관악세무서장의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

본 건의 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 등기부채권 총액은 423,679,133원입니다.

* 소유권이전 2번 신탁등기말소 (2015.02.03)

* 주택임차권: 권리자 편미희, 보증금 300,000,000원, 인수 (2024.04.18 접수, 전입 2022.04.15, 확정 2022.03.29). 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 300,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 임차인의 확약서(2026.6.26.)가 제출되어 있어, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 최종적인 인수 여부는 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 위반건축물: 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축 관련 법규 위반 사항으로, 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 20.00㎡의 제시외 건물은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 이 또한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 봉천동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 신봉초등학교가 있으며, 근린생활시설 및 오피스텔 등도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 신봉초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 관공서(구청, 세무서 등) 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 편미희씨의 보증금 3억 원 인수 가능성. 확약서 제출로 인수 보증금 0원으로 표기되었으나, 임차인의 권리 포기 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 위반건축물: 법적 제재, 원상복구 비용 발생 가능성.

* 제시외 건물: 불법 건축물일 경우 철거 또는 이행강제금 부과 위험.

* 공시지가 및 실거래가 차이: 감정가와 최근 실거래가 비교 시, 본 건의 감정가가 상대적으로 높을 가능성.

* 복잡한 권리관계: 다수의 압류 및 가압류, 임차권 등기 등으로 인한 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등기, 제시외 건물 포함 등 복합적인 권리 및 법규 상의 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인 관련 확약서의 실효성과 위반건축물에 대한 처리 방안 및 비용이 매수 결정의 중요한 변수가 될 것입니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 역세권 입지: 서울대입구역 인근 지역으로 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 임차인 보증금 인수 불확실성: 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 처리가 확정될 경우, 실제 매입 비용이 감정가보다 현저히 낮아질 수 있는 잠재적 이익이 존재합니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 313,000,000원입니다.

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 편미희 씨의 보증금 300,000,000원이 인수될 가능성이 있었으나, 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 처리 확약서가 제출되어 매수인이 부담할 임차보증금은 0원으로 가정합니다.

하지만, 본 건은 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 등 추가적인 리스크 요인이 존재하며, 이러한 부분을 감안하여 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 유사 면적(26.98㎡, 2016년 준공)의 물건이 283,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 면적(29.50㎡)과 건축연도(1992년)를 고려하면, 시장가치는 감정가 수준 내지 그 이하로 판단됩니다.

위반건축물 해소 비용, 임차인 관련 변동 가능성 등을 고려하여, 보수적인 접근을 권합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

본 가격은 일반적인 시장 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.