나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103154 [1] 서울특별시 동작구 상도동 209-9 더포레스트 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103154 [1] 서울특별시 동작구 상도동 209-9 더포레스트 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경103154
• 주소: 서울특별시 동작구 양녕로25길 2-9 더포레스트, 4층401호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경103154 | 소재지: 서울특별시 동작구 양녕로25길 2-9 더포레스트, 4층401호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103154 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 209-9 더포레스트 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 287,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 32.26㎡ (약 9.76평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일자: 2019년 05월 08일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, "신상도초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있어 전반적인 주거환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 신상도초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 김OO이며, 경매 신청에 따라 법원 주도로 매각이 진행됩니다.

주의사항으로 "제시외 건물 포함"으로 명시되어 있으며, 공부와의 차이점으로는 건축물현황도상 테라스 부분이 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상도동 일대는 대표적인 주거지역으로, 주로 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 주변 상권은 주거민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 상업지구로의 접근성이 좋다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택 내 개별호수이며, 2019년 5월 8일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

현재 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 옥외 주차장, 엘리베이터 설비, CCTV, 도시가스 난방 설비, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 사다리형 평지로서 현재 주거용으로 이용 중입니다.

건물은 북동측으로 폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 건축물대장상 위반건축물 표기입니다. 테라스 부분을 주거용으로 무단 사용하여 발생한 것으로, 이에 대한 이행강제금 부과 및 시정 조치가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 특히 신상도초등학교 인근에 위치하여 교육적 이점도 고려할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 등재 사실은 이 물건의 가치와 활용에 있어 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 사항입니다. 이를 해결하기 위한 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

향후 위반건축물 문제 해결을 전제로 한다면, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물로 내부 상태 및 마감재가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

신상도초등학교와 인접하여 학령기 자녀를 둔 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

대중교통 접근성이 좋다는 점은 향후 임대 수익률에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

가장 큰 투자 포인트는 위반건축물 문제를 해결함으로써 건물의 합법성을 확보하고 잠재적 가치를 높이는 것입니다. 이 문제 해결 후에는 일반 매물 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

기타 참고사항:

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계