나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103056 [1] 서울특별시 종로구 창신동 598-1 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103056 [1] 서울특별시 종로구 창신동 598-1 2층202호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경103056
• 주소: 서울특별시 종로구 창신동 598-1 2층202호
• 용도: 연립주택

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경103056 | 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 598-1 2층202호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 329,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건명: 서울특별시 종로구 창신동 598-1 2층202호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103056 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 598-1 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 329,000,000원

토지면적: 42.37㎡ (약 12.82평)

토지 지분율: 4237

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.60㎡ (약 16.21평)

건물 지분율: 5360

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 종OOOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: (정보 없음)

1.2. 건축물 현황

사용승인일: 1994년 4월 14일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 2층 202호

외벽: 몰탈위 페인트 마감

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시 창호

내부 이용: 방 3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관

1.3. 설비 현황

난방: 개별 도시가스 보일러

설비: 급탕 및 위생 설비

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 부정형, 급경사 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중.

인접 도로: 본건 세가(가)에 접함. (도로 접합)

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지 및 주변 지역은 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 속합니다.

가. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

나. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

다. 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(지정기간: 2025.1.17. ~ 2026.1.16.)<건축법>

라. 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

마. 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

바. 과밀억제권역<수도권정비계획법>

사. 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심)

아. 토지거래계약에관한허가구역(2022-12-30)(지정기간:2025.1.4.~2026.1.28.)

일부 토지에 추가적인 제한사항이 있습니다.

- 종로구 창신동 596-16, 596-17 소재지: 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 포함

- 종로구 창신동 596-19 소재지: 환지지구로서 이용계획확인서 불가함.

1.6. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 1호선 동대문역에서 북측으로 약 도보 5-10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주위는 단독 및 다세대 주택이 밀집된 조용한 주거 지역으로 형성되어 있으며, 동대문역 주변의 상업 시설 및 편의 시설을 이용하기 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호하여 거주 및 생활 여건이 전반적으로 무난한 편입니다.

1.7. 권리분석

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 물건입니다. 제공된 정보 및 일반적으로 부동산 임의경매 물건의 경우, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 정리되는 것이 원칙입니다. 따라서 등기부등본상 인수되는 권리는 없어 보입니다. 그러나 실제 권리관계는 경매 진행 중 변동될 수 있으며, 최종 입찰 전 반드시 법원 집행관 및 등기부등본을 통해 정확한 권리 분석이 필요합니다. 소유자와 채무자가 동일인(망OOOOOOOOOOOOO)으로 확인됩니다.

1.8. 상권분석

본 물건이 위치한 창신동 일대는 전통적인 주택가로서, 다세대 및 단독 주택이 밀집해 있습니다. 동대문역과 가까워 지하철 이용이 편리하며, 동대문 시장, 평화시장 등 대규모 상업 지구와 연계되어 있어 다양한 쇼핑, 문화, 먹거리 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 어우러진 지역으로, 배후 주거 단지로서의 역할과 함께 도심 접근성이 뛰어난 것이 장점입니다.

1.9. 생활정보

교통: 지하철 1호선 동대문역, 다수 노선 버스 정류장 인접. 서울 시내 주요 지역으로의 이동 용이.

편의시설: 동대문역 주변 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용 편리.

문화/여가: 동대문 디자인 플라자(DDP), 동대문 역사 문화 공원, 동대문 쇼핑몰 등 다양한 문화 및 여가 시설 접근성 우수.

교육: 주변으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설 위치.

1.10. 잠재적 리스크

1. 건축물 노후도: 1994년 4월 14일 사용승인된 건물로, 건축 후 약 31년이 경과하여 건물 노후화에 따른 하자 발생 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2. 복합적인 도시계획 규제: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 분류되나, 역사문화환경보존지역(서울성곽), 중점경관관리구역, 대공방어협조구역 등 다수의 공법상 규제를 받고 있습니다. 또한, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래허가구역 지정 기간이 명시되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 상당한 제약이 예상됩니다. (건축허가·착공제한: ~2026.1.16, 토지거래허가: ~2026.1.28)

3. 임대 관계 미확인: 현재 점유자 및 임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 시간적, 비용적 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 토지 지형의 제약: 토지가 부정형이며 급경사라는 점은 건축 시 설계 및 공사 비용 증가 요인이 될 수 있으며, 토지 활용에 있어 제한적일 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 지역 중 하나인 종로구 창신동, 동대문역 역세권에 위치한 연립주택입니다. 3억원대의 감정가와 일괄 매각 대상이라는 점에서 투자 및 실거주 요건을 갖춘 매력적인 물건으로 볼 수 있습니다. 초역세권의 교통 편의성과 동대문 상권을 통한 풍부한 생활 인프라 이용이 가능합니다. 그러나 30년 이상 경과한 건물의 노후도, 복합적이고 까다로운 도시계획 규제, 급경사 토지라는 물리적 제약, 그리고 임대차 관계의 불확실성 등은 신중한 접근을 요구하는 요소들입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 입찰가를 결정해야 합니다.

1.12. 투자 포인트

1. 탁월한 입지 조건: 동대문역 초역세권으로, 서울 도심 접근성이 뛰어나며 유동인구가 많아 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

2. 생활 편의성과 문화 접근성: 주변 상권 및 교통망이 잘 발달되어 있어 실거주 만족도가 높으며, DDP, 동대문 시장 등 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 유리합니다.

3. 장기적인 관점에서의 가치 상승 기대: 노후된 주택가의 특성상, 향후 지역 재개발이나 리모델링을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 이를 위해서는 복잡한 도시계획 규제와 건축법 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 합리적인 감정가: 3억원 초반대의 감정가는 현재 서울 도심 역세권 아파트/주택 시장을 고려할 때 상대적으로 매력적인 수준으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계