나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4008 [1] 전라남도 순천시 상사면 흘산리 133-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4008 [1] 전라남도 순천시 상사면 흘산리 133-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4008
• 주소: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 133-2
• 감정가: 1,566,878,400원
• 최저가: 561,570,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2024타경4008 | 소재지: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 133-2 | 감정가: 1,566,878,400원 | 최저가: 561,570,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 순천지원 2024타경4008 임야 (지분매각)

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

본 보고서는 순천지원 2024타경4008 (1) 사건으로 진행되는 임의경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

본 경매는 토지일부지분매각 사건으로, 전라남도 순천시 상사면 흘산리 133-2 임야의 지분(870463.8800000001)을 매각하는 건입니다.

물건의 소재지는 전라남도 순천시 상사면 흘산리 133-2이며, 용도는 임야입니다.

토지면적은 17,732.00제곱미터(약 5,363.53평)로, 상당히 규모가 큰 임야입니다.

감정가는 1,566,878,400원입니다.

건물면적 및 제시외면적은 0.00제곱미터이며, 본 경매는 토지 일부 지분만을 대상으로 합니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지: 상사호 인근의 청정 자연환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리는 순천시의 중남부에 위치하며, 면 소재지입니다.

이 지역은 순천의 주요 상수원 중 하나인 상사댐과 상사호가 있어, 수자원보호구역으로 지정되어 있습니다.

상사댐과 상사호의 영향으로 청정 자연환경이 잘 보존되어 있으며, 과거에는 지리적 불편함으로 낙후된 지역이었으나, 최근에는 시내와의 접근성 및 깨끗한 자연환경 덕분에 은퇴자들을 위한 전원주택 단지 개발이 활발해지고 지가(地價)가 상승하고 있는 추세입니다.

주변에 상사호와 관련된 펜션, 식당, 카페 등이 형성되어 있어 근교 휴양지로의 잠재력을 가지고 있습니다.

자가용을 이용하면 순천시내와 남해고속도로 순천만 나들목 등과 비교적 가깝게 연결되어 교통이 편리한 지대입니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 토지일부지분매각, 부동산임의경매 사건으로 권리관계가 복잡하며, 특이사항 및 주의사항을 철저히 확인해야 합니다.

지분 매각:

가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후에는 토지 전체에 대한 소유권을 가지는 것이 아니라, 다른 공유자들과 함께 소유권을 공유하게 되므로, 공유물 분할을 위한 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다.

특별 매각 조건 및 특이 사항:

1) 공유자우선매수권: 공유자우선매수신고가 있으며, 특별매각조건으로 '공유자우선매수권 행사는 1회로 제한'된다는 점이 명시되어 있습니다.

2) 법정지상권/분묘기지권: '분묘기지권' 및 '법정지상권' 문제가 언급되어 있어, 이 권리들이 성립되는지 여부에 따라 토지의 활용 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현장 조사를 통해 실제 분묘의 수, 위치, 권리 성립 여부를 파악해야 합니다.

3) 제시외 물건: '축대(석축) 및 콘크리트 구조물(차고지), 포장도로 포함'되어 일괄매각되지만, '제시외 건물은 매각 제외'됩니다. 이는 매각에 포함되지 않는 제시외 건물의 소유권 및 철거 문제가 발생할 수 있음을 의미하며, 법정지상권 성립 여부와도 연관될 수 있습니다.

4) 재매각/중복사건: '중복사건', '재매각' 등의 이력이 있어, 사건 진행 과정에 특이점이 있었을 가능성이 높으므로 세부 내역을 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 개발 잠재력

본 물건은 임야이므로 일반적인 상권 분석은 적합하지 않으나, 토지의 개발 잠재력 측면에서 분석이 필요합니다.

개발 잠재력:

1) 전원주택/휴양 시설: 상사호반의 수려한 경관과 시내 근접성으로 미루어 볼 때, 지목 변경 및 인허가 절차를 거쳐 전원주택, 고급 펜션, 또는 휴양시설 부지 등으로 개발될 잠재력은 있으나, 후술할 규제사항을 고려해야 합니다.

2) 농림업: 현 용도가 임야이므로 산림 경영이나 임산물 재배 등의 용도로 활용될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 혐오 시설

주변 생활 환경:

상사면은 면 소재지이지만, 상사호 인근으로 전원주택 및 관련 상업시설(식당, 카페 등)이 들어서고 있어 주거 환경의 질은 높습니다.

다만, 대형마트나 종합병원 등 도시의 주요 편의시설은 순천시내로 이동해야 하므로, 자가용이 필수적인 지역입니다.

혐오 시설:

지도 검색 결과, 상사호 지역의 가장 큰 특징이자 개발 리스크는 '상사댐'과 '수자원보호구역'입니다.

이는 토지의 개발 행위(건축, 형질 변경 등)에 있어 강력한 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1) 권리관계 리스크: '지분 매각'은 공유자 간의 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 분쟁으로 이어져 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 특히 '공유자우선매수권' 행사에 유의해야 합니다.

2) 법정 리스크: '분묘기지권' 및 '법정지상권'의 성립 여부에 따라 토지 사용 및 처분에 제약이 발생합니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 감안해야 할 핵심 요소입니다.

3) 개발 규제 리스크: 상사댐 인근의 '수자원보호구역'으로 인한 각종 행위 제한(건축 제한, 오수 처리 시설 설치 제한 등)으로 인해 투자자가 원하는 용도로 개발이 불가능할 수 있습니다.

4) 매각 제외 물건 리스크: 제시외 건물 매각 제외로 인해 해당 건물 소유자와의 법적 다툼(건물 철거 소송 등)이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 순천 상사호 인근의 우수한 자연 환경을 보유한 대형 임야의 '일부 지분' 매각 건입니다.

높은 감정가(약 15.6억 원)에도 불구하고 지분 매각, 공유자우선매수, 법정지상권, 분묘기지권 등 다양한 권리적 리스크와 수자원보호구역이라는 개발 규제 리스크를 안고 있어, 초보 투자자에게는 매우 위험할 수 있는 물건입니다.

투자 성공 여부는 공유자우선매수권 행사 여부, 법정지상권/분묘기지권의 정확한 성립 여부와 그에 따른 토지 가치 감소분, 그리고 향후 공유자와의 협의 또는 소송 전략에 달려 있습니다.

투자 포인트:

1) 높은 잠재 가치: 상사호반의 전원주택 수요 증가 추세와 대규모 임야(약 5,363평)의 면적 자체는 장기적인 관점에서 높은 잠재 가치를 가집니다.

2) 전략적 접근: 복잡한 권리관계를 해결할 수 있는 법적 지식과 협상 능력을 갖춘 전문 투자자에게는 리스크 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3) 규제 분석: 수자원보호구역 규제를 감안한 토지 활용 계획(예: 조경수 식재, 친환경 시설 등)을 수립하는 것이 중요합니다.

철저한 현장 조사와 전문적인 권리 분석이 선행되어야 하며, 특히 공유자와의 관계 정리 및 법적 분쟁 해결을 위한 명확한 전략이 필수적입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계