나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5186 [1] 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 472-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)은 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 소재 "대곡마을" 내에 위치하며,
주위는 농가주택과 농경지, 임야 등이 형성되어 있는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 제반
교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로가 소재하고, 동측으로 노폭 약 3m의
콘크리트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,양,염소,산양,사슴)), 개발
촉진지구임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지"에 도시한 바와 같이 본건 지상에 제시외건물
(ㄱ)-(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 일부를 타인 점유(가야리 472-1번지)한 것으로 탐문조사됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 사이딩판넬잇기 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등,
바닥 : 장판지 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(2-가) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매(제시외 건물 다용도실, 현관 포함), 제시외 건물 비닐하우스, 창고 매각 제외, 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2024타경5186 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 472-7

용도: 단독주택 (농가주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 녹OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 578.00㎡ (약 175평)

건물면적: 99.07㎡ (약 30평)

토지지분: 578㎡

건물지분: 99.07㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 33.20㎡ (다용도실, 현관 포함)

1.3. 건물 상세

구조: 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물

주요 마감: 외벽 - 사이딩판넬, 내벽 - 벽지도배/타일, 바닥 - 장판지, 창호 - 새시

이용 상태: 단독주택으로 이용 중

설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비 완비

건축물 정보: 2012년 7월 10일 건축 허가, 2012년 11월 23일 사용 승인

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 99,610,600원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각 제외: 제시외 건물 비닐하우스, 창고

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 다용도실, 현관 포함), 제시외 건물 비닐하우스, 창고 매각 제외, 경계측량 필요

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 "대곡마을" 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본 토지는 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

용도지역: 계획관리지역

기타 지역: 가축사육제한구역 (200m 제한구역(소, 말, 젖소, 양, 염소, 사슴)), 개발촉진지구

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2012년 12월 7일 접수된 녹동농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

법정지상권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (현재 파악된 임차인 없음)

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본 물건은 농촌지대에 위치하고 있어 상업 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 인근 지역의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 고흥군청 등 주요 관공서 및 상업 시설은 차량으로 약 10~20분 거리에 위치합니다.

4.2. 교육 및 의료 시설

가까운 거리에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있으며, 군 단위 보건소 또는 병원 등 의료 시설은 차량 이동 거리에 위치합니다.

4.3. 혐오시설 및 기타 고려사항

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 고흥군 지역 내에서 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 민원 사례가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재하여 권리 관계 파악 및 낙찰 후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 타인 점유: 토지 일부를 타인이 점유하고 있다는 탐문 조사가 있습니다.

5.2. 현장 리스크

* 경계측량 필요: 지적 경계가 불명확하여 경계측량이 필요합니다.

* 제시외 건물: 비닐하우스와 창고는 매각에서 제외되나, 다용도실, 현관 등 제시외 건물 일부는 일괄 매각 대상입니다.

5.3. 기타 유의사항

* 농촌 지역의 특성상 기반 시설 및 편의시설 접근성이 도심 지역보다 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 도덕면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 차량 접근성은 양호하나, 법정지상권 및 토지 일부 타인 점유 등의 권리상 리스크와 경계측량 필요성 등 현장 리스크를 수반합니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물(비닐하우스, 창고)이 명확히 고지되어 있으나, 일부 포함되는 제시외 건물(다용도실, 현관)에 대한 확인이 필요합니다. 농가주택으로서의 가치를 고려할 수 있으나, 법정지상권의 존재는 낙찰 후 활용 및 재산권 행사에 중요한 변수가 될 것입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 1회 유찰되어 감정가 대비 낮은 최저가로 입찰이 가능합니다.

* 주말주택 또는 귀촌 희망지: 조용한 전원생활을 위한 주말주택이나 귀촌 희망지에 적합할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%로 향후 증축 또는 활용 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 물건은 1회 유찰되어 감정가 99,610,600원 대비 70% 수준인 69,727,000원부터 입찰이 가능합니다. 최근 고흥군 도덕면 지역의 토지 실거래 사례를 보면, 2025년 9월 거래된 도덕면 가야리 전 90평(300㎡)이 700만원 (평당 7.8만원), 2024년 10월 거래된 도덕면 가야리 전 51평(169㎡)이 300만원 (평당 5.8만원)으로 확인되어, 본 물건지의 토지 가치는 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 본 물건은 법정지상권이라는 중대한 권리상의 하자 및 경계측량 필요, 타인 점유 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 건물 자체의 노후도 및 리모델링 필요성, 제시외 건물 포함 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 법정지상권의 인수 부담 및 향후 명도/이용상의 문제를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 6,000만원 ~ 7,500만원. (감정가의 약 60% ~ 75%)

이는 법정지상권의 영향, 현장 실사 후 구체적인 건물 상태 및 법정지상권의 범위와 성립 여부, 타인 점유자의 관계 등을 면밀히 파악한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.