나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5629 [2] 전라남도 여수시 소라면 관기리 177-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재‘상관마을’남측 및 동측 인근 또는 근거리에
위치함. 기호1 - 6, 13 - 22 주위는 농경지, 임야 등이 소재하고 있고, 기호7 - 12 주위는
농경지, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호1 - 4, 6, 13, 15, 18, 20, 22는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 기호5, 7 - 12,
14, 16, 17, 19, 21은 본건까지 차량 접근이 가능함. 인근 또는 근거리에 버스정류장 및
간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 완경사지로 휴경지이며, 활잡목 등이 자생하고 있음.
기호2: 부정형의 평지 및 경사지로 휴경지이며, 일부 활잡목 등이 자생하고 있음.
기호3, 4: 부정형의 평지 및 경사지로 휴경지임.
기호5: 부정형의 완경사지로 토지임야, 도로 등으로 이용 중임.
기호6: 부정형의 완경사지로 자연림, 묘지 등으로 이용 중임.
기호7, 8, 11, 12: 부정형의 완경사지이며 대체로 현황 도로임.
기호9: 부정형의 완경사지로 도로, 전 등으로 이용 중임.
기호10: 부정형의 완경사지이며 전으로 이용 중임.
기호13: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 휴경지이며, 활잡목 등이 자생하고 있음.
기호14: 부정형의 급경사지 및 일부 완경사지로 자연림, 도로, 법면 등으로 이용 중임.
기호15: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 자연림, 토지임야 등으로 이용 중임.
기호16: 부정형의 완경사지로 토지임야, 자연림, 도로 등으로 이용 중임.
기호17: 부정형의 완경사지로 대체로 현황 도로임.
기호18: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 토지조성공사 진행 중 중단된 것으로 보임.
기호19: 사다리형의 완경사지 및 급경사지로 자연림, 도로 및 일부분은 토지조성공사 진행
중 중단된 것으로 보임.
기호20: 부정형의 완경사지로 토지조성공사 진행 중 중단된 것으로 보임.

기호21: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 자연림, 도로 및 일부분은 토지조성공사 진행
중 중단된 것으로 보임.
기호22: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 토지조성공사 진행 중 중단된 상태로 보이며,
일부는 자연림임.
기호2 - 4,16 일부분에 돌이 쌓여 있음.

인접 도로상태

기호1 - 4, 6, 13, 15, 18, 20, 22: 현황 맹지임.
기호5: 서측 부분 일부가 현황 노폭 약 6미터의 포장도로임.
기호7 - 9, 11: 전체 또는 일부분이 노폭 3미터 내외의 포장도로임.
기호10: 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호12: 본건 대부분이 6 - 7미터 내외의 포장도로임.
기호14, 16, 19, 21: 일부가 노폭 약 6미터의 포장도로임.
기호17: 노폭 5 - 6미터 포장도로의 일부 및 비포장로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1 - 4, 13>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

<기호5, 14, 16, 19>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

<기호6, 18>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.


<기호7, 9- 12>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

<기호8>
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

<기호15>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.

<기호17>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

<기호20 - 22>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

<기호5, 7 - 9, 11, 12, 14, 16, 17, 19, 21>
공부상 지목은 임야, 전, 답 등이나 현황 도로이거나 일부 도로임.
<기호6>
공부상 지목은 임야이나, 일부 묘지로 이용 중임.

<기호18 - 22>
공부상 지목은 임야이나, 일부분이 건축허가지로서 토지조성공사 중 중단된 상태로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각,농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수),경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경5629 (2)

* 물건 소재지: 전라남도 여수시 소라면 관기리 177-5

* 용도: 답 (농지)

* 감정가: 140,841,000원

* 토지면적: 1147.00㎡ (약 347평)

* 건물면적: 0㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 담양농업협동조합

* 특이사항: 재매각, 공동담보

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재 '상관마을' 남측 및 동측 인근에 위치하며, 주위로는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있음.

* 교통 및 접근성: 일부 필지는 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능한 지역임. 다만, 일부 필지는 현황 맹지이므로 접근성 확인이 필요함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

등기부 상 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리인 담양농업협동조합의 근저당(2018년 11월 12일 접수, 1,300,000,000원)이 설정되어 있음. 경매개시결정 등기(2024년 12월 20일 접수, 1,196,057,893원) 또한 담양농업협동조합에 의해 신청되었음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되므로 인수되는 권리는 없음. 총 등기부 채권액은 1,828,000,000원임.

* 임차인 현황:

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원임. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우임.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 농업 활동에 초점이 맞춰진 지역임. 주변에 영농 관련 기반 시설이나 소규모 마을 편의 시설이 있을 것으로 예상되며, 대규모 상권은 여수 시내 지역으로 이동해야 이용 가능함.

5. 생활정보

본 물건의 소재지는 여수시 소라면으로, 여수 시내와의 접근성에 따라 생활 편의시설 이용 정도가 달라짐. 농촌 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으나, 대형 마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이동이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득관련:

본 물건은 용도가 '답'으로 농지에 해당하므로, 낙찰 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 농지취득자격증명을 매각기일까지 제출하지 못할 경우 매각 불허가 결정을 받게 되며, 매수 신청 보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 토지현황및이용:

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지는 공부상 지목은 답이나 임야 등이나, 현황은 휴경지, 잡목, 자연림, 도로, 묘지, 일부 토지조성 공사 중단된 상태 등 복합적인 이용 상태를 보임. 이는 토지 이용에 제약이 될 수 있으며, 현황과 공부상 지목 간의 차이가 있어 주의가 필요함.

* 기타 리스크:

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되거나 매수인이 나타나지 않은 사유에 대한 파악이 필요함. 또한, 공동담보로 설정되어 있는 점은 채무의 규모가 크다는 것을 시사함. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용에 관한 법적 규제가 존재함.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면에 위치한 넓은 면적의 농경지(답) 토지임. 현재는 다양한 현황으로 이용 중이며, 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점과 복합적인 토지 이용 현황, 그리고 관련 법적 규제가 주요 고려 사항임. 채권액이 높아 채무 규모가 상당함을 알 수 있음. 재매각 물건이라는 점을 감안하여 권리 분석 및 현황 조사가 더욱 면밀히 이루어져야 함.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 1147㎡의 넓은 면적은 향후 농업 생산성 향상 또는 개발 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있음.

* 여수시 지역적 이점: 해안 도시인 여수시에 속해 있어 장기적인 지역 발전 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 토지 실거래가 조사

* 토지 현황 및 이용 조건에 따른 활용 가능성 평가 (농지로서의 수익성, 개발 가능성 등)

* 농지취득자격증명 발급의 실질적인 가능성 및 예상 소요 비용

* 관련 법규(자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등)에 따른 건축 또는 개발 제한 범위 확인

* 현장 방문을 통한 토지 상태 및 주변 혐오 시설 유무 등 상세 실사

상기 정보들을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 적정 입찰가를 결정해야 하며, 본 건은 농지취득자격증명 발급 여부가 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.