나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5629 [1] 전라남도 여수시 소라면 관기리 2 임야 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5629 [1] 전라남도 여수시 소라면 관기리 2 임야 경매
- 사건번호: 2024타경5629
- 주소: 전라남도 여수시 소라면 관기리 2
- 감정가: 4,504,690,000원
- 최저가: 1,614,481,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 임야
순천지원 경매1계 2024타경5629 | 소재지: 전라남도 여수시 소라면 관기리 2 | 감정가: 4,504,690,000원 | 최저가: 1,614,481,000원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요
순천지원 2024타경5629 (1) 부동산임의경매 사건의 물건 보고서입니다. 본 건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재의 임야 등 다수 필지(총 22개 기호)를 일괄 매각하는 건으로, 감정가 대비 투자 적정성 및 권리상의 리스크 검토가 필요한 물건입니다.
1.2. 물건 기본 정보
소재지: 전라남도 여수시 소라면 관기리 2 외 다수 필지
용도: 임야 외 (공부상)
토지면적: 72,069.00㎡ (약 21,799.07평)
토지 지분율: 7206900 (전체 지분으로 추정됨)
건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)
감정가: 4,504,690,000원
매각대상: 토지매각 (일괄매각)
경매구분: 부동산임의경매
특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 재매각 물건
1.3. 입지 조건 분석
최고의 입지:
본건은 여수시 소라면 관기리 '상관마을' 남측 및 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 일부 단독주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 및 임야 지대입니다.
교통상황:
대부분의 필지(기호5, 7-12, 14, 16, 17, 19, 21)는 차량 접근이 가능하며, 일부 필지 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 기호1-4, 6, 13, 15, 18, 20, 22는 현황 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 주의가 필요합니다.
토지 이용상태 및 형태:
전체 22개 기호로 구성되어 있으며, 현황은 휴경지, 자연림, 묘지, 도로, 전(논/밭), 그리고 토지조성공사가 중단된 상태 등 다양하게 혼재되어 있습니다. 특히 기호18-22는 공부상 임야이나 일부가 건축허가 지역으로 토지조성공사 중단 상태이며, 기호5, 7-9, 11, 12, 14, 16, 17, 19, 21은 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용되거나 도로의 일부를 포함하고 있습니다. 토지의 형태는 부정형의 완경사지, 급경사지 등 다양하게 나타납니다.
토지이용계획 및 제한:
자연녹지지역이 주를 이루며, 기호8은 제1종일반주거지역에 해당합니다. 다수 필지가 준보전산지에 포함되어 있으며, 필지별로 가축사육제한구역(일부제한 200m, 500m, 2000m 또는 전부제한)이 설정되어 있습니다. 준보전산지 및 가축사육제한구역 등으로 인해 개발 행위에 제한을 받을 수 있으므로, 세부적인 건축 및 개발 가능 여부에 대한 사전 확인이 필수적입니다.
1.4. 권리 분석
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지 (일괄매각)
소유자/채무자/채권자: 소유자 (OOOOOOO) / 채무자 (주OOOOOO) / 채권자 (담OOOOOOO)
특이사항 및 주의사항:
1. 일괄매각: 22개 필지 전체를 하나의 물건으로 매각하므로, 일부 필지의 이용 가치나 제한 사항이 전체 투자 결정에 영향을 미칩니다.
2. 농지취득자격증명 제출 필수: 본 건 토지 중 휴경지 및 전(밭) 등 농지로 이용되는 부분이 포함되어 있으므로, 최고가 매수신고인은 매각결정기일 전까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.
3. 분묘 소재 및 분묘기지권: 기호6 등 일부 필지에 묘지가 존재하며, 분묘기지권이 성립할 수 있습니다. 분묘기지권이 성립하면 토지 사용 및 개발에 제약을 받을 수 있으며, 매수자가 분묘를 철거하기 위해서는 별도의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 분묘의 개수, 위치 및 기지권 성립 여부 확인이 매우 중요합니다.
4. 건축허가 내역 존재: 기호18-22의 경우 건축허가 내역이 있으나, 토지조성공사가 중단된 상태이므로, 잔여 공사 가능성 및 허가 재사용 여부를 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.
5. 경계측량 필요: 현황 도로, 묘지, 공사 중단 상태 등으로 인해 실제 경계와 공부상 경계의 일치 여부를 확인하기 위한 경계측량이 필수적입니다.
6. 재매각: 재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자가 잔금을 미납했음을 의미하며, 이는 대출 문제, 권리상의 하자(특히 농지증명 미제출, 분묘기지권 등), 또는 투자 가치 판단의 오류 등 다양한 이유가 있을 수 있으므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
1.5. 상권 분석 및 생활 정보
상권 분석:
본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 외곽 지역으로, 상권은 형성되어 있지 않습니다.
생활 정보 및 주변 환경:
주거지역보다는 농업 및 임업 활동에 적합한 환경입니다. 인근 '상관마을'을 중심으로 단독주택 등이 소재하며, 생활 편의시설은 소라면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.
혐오시설:
현장 감정 평가서 및 주변 환경(농경지, 임야) 등을 고려할 때, 명확하게 보고된 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역이 설정되어 있으므로, 인근에 가축 사육 시설의 존재 가능성이 있으며, 이는 현장 조사를 통해 소음이나 악취 등의 유무를 확인해야 합니다.
1.6. 잠재적 리스크
1. 농지취득자격증명 미제출 위험: 가장 명확하고 큰 리스크로, 기한 내에 증명을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다.
2. 분묘기지권 부담: 묘지가 존재하는 필지에 대해 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지의 온전한 사용 및 개발이 불가능할 수 있습니다.
3. 토지조성공사 중단 및 건축허가: 공사 중단된 필지의 경우, 재개 및 준공을 위한 추가 비용, 행정적 절차, 그리고 공사 중단 사유 파악이 필요합니다. 허가 내역이 취소될 가능성도 염두에 두어야 합니다.
4. 맹지 및 도로 현황: 다수 필지가 맹지이거나, 일부 필지가 현황 도로로 이용 중이므로, 토지 전체의 이용 효율성이 저하될 수 있습니다. 특히 도로로 이용 중인 부분은 사유 재산권 행사에 제약이 따릅니다.
5. 지목과 현황 불일치: 임야, 전, 답 등이 현황 도로, 묘지 등으로 이용되고 있어 지목 변경 및 현황에 따른 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.
1.7. 투자 포인트
1. 대규모 면적 확보: 총 72,069.00㎡ (약 21,799.07평)에 달하는 대규모 토지를 일괄로 매입할 기회입니다.
2. 다양한 용도지역 혼재: 자연녹지지역을 중심으로 제1종일반주거지역(기호8)이 포함되어 있어, 일부 필지는 비교적 높은 활용도를 가질 수 있습니다.
3. 개발 잠재력: 건축허가 내역이 있는 필지가 포함되어 있어, 중단된 개발 사업의 재추진 또는 새로운 사업 부지로 활용될 가능성이 있습니다. 장기적으로 여수시의 도시계획(미개발 주거지역 개발 유도 등)과 연계하여 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.
4. 도로 확보 필지 존재: 일부 필지가 포장도로에 접하거나 현황 도로로 이용 중이어서, 전체 필지의 접근성 개선 여지가 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 건은 총 22개 필지의 대규모 임야 및 농지 등 혼합된 토지를 일괄 매입할 수 있는 기회이지만, 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권의 성립 가능성, 현황 맹지 및 도로로 사용되는 토지의 존재, 그리고 토지조성공사 중단이라는 문제가 얽혀 있어, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사 없이는 높은 위험을 감수해야 합니다.
성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 반드시 아래 사항을 확인하고 해결책을 마련해야 합니다.
1. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 사전 확인.
2. 분묘 현황 및 분묘기지권 성립 여부, 협의 및 이장 비용 검토.
3. 건축허가(기호18-22)의 유효성 및 재추진 비용, 인허가 사항 확인.
4. 현장 방문을 통한 토지별 현황(경사도, 이용상태 등) 및 주변 환경 조사.
일반적인 투자자에게는 다소 까다로운 물건이나, 개발 사업 경험이 있거나 해당 지역의 토지 이용 계획에 밝은 전문 투자자에게는 리스크 대비 높은 수익을 기대할 수 있는 잠재적 가치가 있습니다. 따라서 매매 금액의 적정성과 리스크 관리 방안을 철저히 수립한 후 신중하게 접근해야 합니다.
법원 정보
순천지원 경매1계