나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5629 [1] 전라남도 여수시 소라면 관기리 산48 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재‘상관마을’남측 및 동측 인근 또는 근거리에
위치함. 기호1 - 6, 13 - 22 주위는 농경지, 임야 등이 소재하고 있고, 기호7 - 12 주위는
농경지, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호1 - 4, 6, 13, 15, 18, 20, 22는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 기호5, 7 - 12,
14, 16, 17, 19, 21은 본건까지 차량 접근이 가능함. 인근 또는 근거리에 버스정류장 및
간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 완경사지로 휴경지이며, 활잡목 등이 자생하고 있음.
기호2: 부정형의 평지 및 경사지로 휴경지이며, 일부 활잡목 등이 자생하고 있음.
기호3, 4: 부정형의 평지 및 경사지로 휴경지임.
기호5: 부정형의 완경사지로 토지임야, 도로 등으로 이용 중임.
기호6: 부정형의 완경사지로 자연림, 묘지 등으로 이용 중임.
기호7, 8, 11, 12: 부정형의 완경사지이며 대체로 현황 도로임.
기호9: 부정형의 완경사지로 도로, 전 등으로 이용 중임.
기호10: 부정형의 완경사지이며 전으로 이용 중임.
기호13: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 휴경지이며, 활잡목 등이 자생하고 있음.
기호14: 부정형의 급경사지 및 일부 완경사지로 자연림, 도로, 법면 등으로 이용 중임.
기호15: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 자연림, 토지임야 등으로 이용 중임.
기호16: 부정형의 완경사지로 토지임야, 자연림, 도로 등으로 이용 중임.
기호17: 부정형의 완경사지로 대체로 현황 도로임.
기호18: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 토지조성공사 진행 중 중단된 것으로 보임.
기호19: 사다리형의 완경사지 및 급경사지로 자연림, 도로 및 일부분은 토지조성공사 진행
중 중단된 것으로 보임.
기호20: 부정형의 완경사지로 토지조성공사 진행 중 중단된 것으로 보임.

기호21: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 자연림, 도로 및 일부분은 토지조성공사 진행
중 중단된 것으로 보임.
기호22: 부정형의 완경사지 및 급경사지로 토지조성공사 진행 중 중단된 상태로 보이며,
일부는 자연림임.
기호2 - 4,16 일부분에 돌이 쌓여 있음.

인접 도로상태

기호1 - 4, 6, 13, 15, 18, 20, 22: 현황 맹지임.
기호5: 서측 부분 일부가 현황 노폭 약 6미터의 포장도로임.
기호7 - 9, 11: 전체 또는 일부분이 노폭 3미터 내외의 포장도로임.
기호10: 남측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호12: 본건 대부분이 6 - 7미터 내외의 포장도로임.
기호14, 16, 19, 21: 일부가 노폭 약 6미터의 포장도로임.
기호17: 노폭 5 - 6미터 포장도로의 일부 및 비포장로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1 - 4, 13>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

<기호5, 14, 16, 19>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

<기호6, 18>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.


<기호7, 9- 12>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

<기호8>
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

<기호15>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.

<기호17>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

<기호20 - 22>
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

<기호5, 7 - 9, 11, 12, 14, 16, 17, 19, 21>
공부상 지목은 임야, 전, 답 등이나 현황 도로이거나 일부 도로임.
<기호6>
공부상 지목은 임야이나, 일부 묘지로 이용 중임.

<기호18 - 22>
공부상 지목은 임야이나, 일부분이 건축허가지로서 토지조성공사 중 중단된 상태로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각,농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수),분묘 소재,건축허가내역존재,경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5629 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 관기리 산48

용도: 임야

감정가: 4,504,690,000원

토지면적: 72,069.00㎡ (약 21,799.32평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 담양농업협동조합

1.2. 토지 세부 정보

토지지분: 72,069㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재 ‘상관마을’ 남측 및 동측 인근 또는 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

일부 필지는 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 여수시 시내버스 노선 중 82번, 83번 등이 소라면 지역을 운행하며, 덕양리에는 시외버스도 정차합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본 물건은 다수의 필지로 구성되어 있으며, 부정형 및 사다리형의 토지들이 완경사지, 평지, 급경사지 등 다양한 지형으로 이루어져 있습니다. 현재 휴경지, 자연림, 묘지, 일부 도로, 전(밭) 등으로 이용 중인 필지가 있으며, 일부 필지는 토지 조성 공사가 중단된 상태로 보입니다. 또한, 일부 필지(기호 18-22)에서는 건축 허가(공동주택 2동)를 받고 토지조성공사가 진행 중 중단된 것으로 확인됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

일부 필지는 현황 맹지 상태이며, 다른 필지들은 노폭 약 3~7미터 내외의 포장도로에 일부 접하고 있거나, 일부는 비포장로와 인접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 건축법에 따른 도로로 포함되기도 합니다. 이러한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(담양농업협동조합, 2018.11.12. 설정, 1,300,000,000원)을 포함한 다수의 근저당권 및 지상권, 임의경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

총 등기부채권액은 1,828,000,000원입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부(목록1~4, 13)는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘 소재: 본건 토지 중 일부(목록6)에 분묘(3기)가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 건축 허가 내역: 일부 필지(목록18~22)에 대하여 2017년 공동주택(연립주택 2동) 건축 허가 내역이 존재하며, 현재 토지조성공사가 중단된 상태입니다. 변동 사항 및 관련 자세한 내용은 해당 관청에 문의해야 합니다.

* 경계 측량 필요: 지적 경계가 불명확하여 경계 측량이 필요합니다.

* 일괄매각: 본건은 토지를 일괄하여 매각합니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 소라면 관기리 일대는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역으로, '상관마을' 인근에 자리하고 있습니다. 여수시의 시가지와도 비교적 가까운 거리에 있어, 일부 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 개발 가능성

일부 필지에서 토지 조성 공사가 중단되었거나 건축 허가 내역이 존재하는 점을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제와 함께 실제 개발 가능성은 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

인근 버스정류장 및 간선도로 위치로 대중교통 이용이 가능하며, 일부 필지는 차량 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 주를 이루고 있어, 도심과 같은 편의시설 밀집 지역은 아닙니다. 자세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을 및 여수 시내 접근성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정 규제

* 농지법: 일부 필지는 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 산지관리법: 준보전산지로 지정된 필지가 있어 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 개발행위 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 인해 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 상태 및 현황

* 분묘: 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 있어, 향후 분묘 이장 등에 대한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지조성공사 중단: 건축 허가를 받은 필지 중 토지조성공사가 중단된 상태로, 해당 사업의 진행 여부 확인 및 미완성 상태로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 경계 불명확: 지적 경계가 불명확하여 측량비용이 발생하며, 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 맹지: 일부 필지는 맹지이므로, 도로 확보를 위한 추가적인 노력이나 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타

* 재매각, 공동담보 물건으로, 특별한 사정이나 추가적인 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 소라면 관기리 소재의 광대한 임야로, 총 면적 72,069㎡(약 21,799평)에 달합니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역이며, 일부 필지는 건축 허가 후 공사가 중단된 상태이고, 일부는 현황상 도로, 묘지 등으로 이용되고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰 후 인수하는 권리는 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘 소재로 인한 분묘기지권 문제, 토지조성공사 중단, 맹지, 경계 불명확 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 개발 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 면밀한 사전 조사가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 72,069㎡ (약 21,799평)의 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점은 잠재적인 가치를 지닙니다.

* 개발 잠재력: 일부 필지에서 건축 허가 및 토지 조성 공사가 진행된 이력이 있어, 향후 지역 개발 계획 등과 연계될 경우 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,504,690,000원입니다. 예상 입찰가는 물건의 현재 가치, 시장 상황, 잠재적 리스크 해소를 위한 비용, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 전에는 반드시 현장 조사를 통해 토지의 실제 이용 상태, 분묘 문제 처리 방안, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 주변 시세 등을 철저히 파악하고, 필요하다면 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.