나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61780 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 799 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61780 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 799 전 경매

• 사건번호: 2024타경61780
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 799
• 감정가: 64,813,000원
• 최저가: 23,229,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2024타경61780 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 799 | 감정가: 64,813,000원 | 최저가: 23,229,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2024타경61780 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 물건의 소재지는 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 799에 위치한 전(밭)입니다. 총 토지 면적은 1699.00㎡ (약 514.07평)이며, 감정가는 64,813,000원으로 책정되었습니다.

1.3. 매각 및 특이 사항

매각 대상은 토지매각이며, 토지 지상에 위치한 제시외 건물(강판조 강판지붕 단층 창고 13.0㎡)은 매각에 포함됩니다. 다만, 비닐하우스 및 수목은 매각에서 제외됩니다. 특이사항으로는 중복사건, 농지취득자격증명 요구, 분묘기지권 및 법정지상권 문제, 재매각 이력 등이 존재합니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광양시 옥룡면 산남리 소재 "남정마을" 서측 인근 및 근거리에 위치하며, 주변은 전, 임야 등이 소재하는 전형적인 산간농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

교통상황은 매우 불편한 편입니다. 감정평가서상 공히 본건까지 차량 출입이 불가능한 맹지이며, 간선도로 및 버스정류장도 원거리에 소재합니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 있어 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

일련번호 1)은 부정형의 완경사지로서 현재 전(밭) 및 분묘 등으로 이용 중입니다. 일련번호 2)는 임야화된 묵전 상태입니다. 즉시 경작이나 활용을 위해서는 정지 작업이 필요해 보입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 생산관리지역(일련번호 1)과 보전관리지역(일련번호 2)에 걸쳐 있으며, 공히 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개, 젖소 사육 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 행위나 축산업에 제한이 따름을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유 및 채무 관계

본 물건은 소유자(주OO)와 채무자(주OO)가 동일하며, 채권자(현OOOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 중복사건 및 재매각 이력이 있다는 점은 입찰 전 면밀한 사건 분석이 필요함을 시사합니다.

3.2. 주요 리스크 권리

분묘기지권, 법정지상권 등의 특이사항이 있습니다. 토지 위에 분묘가 소재하며, 제시외 건물이 매각에 포함되지만 별도의 비닐하우스 등은 매각에서 제외되므로 현장 확인을 통해 명확한 권리관계를 파악해야 합니다. 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 사용의 제약이나 별도의 협상/소송 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 물건은 산간농경지대에 위치하여 사실상 상권이 형성되어 있지 않습니다. 기본적인 편의시설이나 상업시설은 원거리에 소재하므로, 생활의 편리성은 매우 낮습니다. 투자의 관점에서는 순수 토지 활용 목적으로만 접근해야 합니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

현장 답사 및 외부 검색 결과, 주변에 특별히 큰 규모의 외부 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장)은 검색되지 않았습니다. 하지만 본 물건 내에 분묘가 소재하고, 농경지대 특성상 주변 환경은 자연환경 그대로입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명(농취증) 필수

본 물건은 '전(밭)'으로서 농지이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 사전에 농지취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 맹지(도로 미확보)

맹지 상태이므로 건축 행위나 원활한 차량 접근이 불가능합니다. 향후 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설(통행지역권 설정 등)이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 발생합니다.

5.3. 분묘 및 법정지상권

분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘의 이장 및 철거가 불가능할 수 있습니다. 또한 제시외 건물(창고)로 인해 법정지상권이 성립한다면 건물 소유주에게 지료를 청구해야 하는 등 토지 사용에 제약이 따릅니다.

5.4. 재매각 이력

재매각 이력이 있다는 것은 기존 낙찰자가 잔금을 미납했다는 의미이며, 이는 권리상의 복잡성이나 물건의 하자로 인한 것일 수 있으므로 더욱 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 1699.00㎡ (약 514.07평)의 넓은 면적과 비교적 저렴한 감정가(64,813,000원)를 가진 토지입니다. 그러나 맹지, 농취증 필수, 분묘기지권, 법정지상권 등의 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 순수하게 농업 목적 혹은 장기적인 개발 가능성(도로 확보 전제)을 보고 접근해야 하며, 단기 시세차익을 위한 투기성 투자는 부적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* **저가 토지 확보:** 광양시 관내에서 500평 이상의 토지를 비교적 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

* **제시외 건물 포함:** 창고 13.0㎡가 매각에 포함되어 단순 농업 용도로의 활용성은 확보됩니다.

* **장기 투자 목적:** 복잡한 권리 관계를 해결하고 맹지 문제를 극복할 수 있는 자본력과 시간이 있는 투자자에게 적합합니다.

**요약 컨설팅 제언:** 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 상태, 제시외 건물 및 비닐하우스/수목의 현황을 확인해야 합니다. 또한, 농취증 발급 가능 여부와 맹지 해소 방안에 대한 구체적인 계획(인접 토지주 협의)을 수립해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계