나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61780 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 858 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61780 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 858 답 경매

• 사건번호: 2024타경61780
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 858
• 감정가: 13,743,000원
• 최저가: 4,926,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

순천지원 경매1계 2024타경61780 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 858 | 감정가: 13,743,000원 | 최저가: 4,926,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 매각 대상

사건번호 순천지원 2024타경61780 (2)의 부동산 강제경매 물건으로, 소재지는 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 858번지입니다. 본 건은 답(논)이며, 매각 대상은 토지 일부 지분(76350) 매각 건입니다.

총 감정가는 13,743,000원입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 1,527.00㎡ (약 461.94평)이며, 건물면적은 없는 상태입니다. 다만, 감정평가서상 일련번호 1 토지 위에 제시외 물건으로 강판조 강판지붕 단층 창고 약 13.0㎡가 소재하고 있습니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 소재 "남정마을" 서측 인근 및 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 전, 임야 등이 소재하는 산간농경지대이며, 주위 환경은 비교적 한적한 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

공히 본건까지 차량 출입이 불가능한 맹지 상태입니다. 간선도로 및 버스정류장이 원거리에 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 불편한 편에 속합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 두 필지로 나뉘어 평가되었으며, 일련번호 1은 부정형 완경사지로서 전, 분묘 등으로 이용 중이고, 일련번호 2는 임야화된 묵전 상태입니다. 두 필지 모두 맹지(인접 도로 없음)입니다.

2.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 내에서는 인근 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 주변이 산간농경지대임을 고려할 때 주거 환경의 쾌적성은 높은 편이나 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 및 채무 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 주OO로 동일합니다. 채권자는 현OOOOOOOO이며, 중복사건 및 재매각 이력이 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특징은 지분 매각(토지일부지분매각)이라는 점입니다.

농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청 보증금은 몰수됩니다.

공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다. (재매각 사건에서 주로 설정되는 조건으로, 입찰자에게는 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.)

일련번호 1 토지 위 제시외 건물(창고)의 법적 지위 및 처리 방안에 대한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 산간농경지대에 위치하며, 용도 또한 답(논) 및 임야화된 묵전 상태입니다. 상업적 목적의 상권 형성은 사실상 불가능하며, 투자 목적은 농지 및 보전관리지역 토지의 장기 보유에 초점을 맞춰야 합니다.

4.2. 생활정보

인근에 "남정마을"이 소재하나, 교통이 매우 불편하고 간선도로 및 버스정류장이 원거리에 위치하여 일상 생활 편의시설 이용에 제약이 많습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

매각 대상이 토지 일부 지분이기 때문에, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의를 통해 사용 및 수익 방안을 결정하거나 공유물 분할 청구 소송을 진행해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 요구합니다.

5.2. 농지법 및 이용 제한

생산관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 또한, 두 필지 모두 가축사육제한구역(돼지닭오리개젖소 사육제한지역)에 해당하므로 용도 변경에 제약이 따릅니다.

5.3. 맹지 및 제시외 물건

본건은 모두 맹지이며 차량 출입이 불가능하여 개발 가치가 현저히 낮습니다. 또한, 제시외 건물(창고)의 처리 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 '지분 매각', '맹지', '농취증 필요'라는 세 가지 특수성 및 리스크를 동시에 안고 있는 특수물건입니다. 감정가 대비 소액 투자 물건이지만, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 농지법 준수에 대한 명확한 출구 전략이 없으면 장기간 자금이 묶일 위험이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자를 통한 농지 지분 매입 기회입니다.

특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 입찰 경쟁 완화 및 낙찰 가능성이 상대적으로 높을 수 있습니다.

농지연금 자격 요건을 위한 농지 소유 등 장기적이고 전문적인 농지 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계