나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62028 [1] 전라남도 순천시 서면 구만리 산195 임야 경매

매각기일: 2026-04-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62028 [1] 전라남도 순천시 서면 구만리 산195 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경62028 | 소재지: 전라남도 순천시 서면 구만리 산195 | 감정가: 46,373,600원 | 최저가: 10,638,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 정보 및 물건 현황

사건번호 순천지원 2024타경62028 (1)로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

본 물건은 전라남도 순천시 서면 구만리 산195 소재의 임야(토지매각)이며, 감정가는 46,373,600원입니다.

토지면적은 16,562.00㎡ (약 5,010.52평)의 대형 임야이나, 부정형의 급경사 자연림 상태이며 맹지(도로 접근 불가)라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지 면적: 16,562.00㎡ (약 5,010.52평)

건물 면적: 0.00㎡ (매각대상 아님)

감정가: 46,373,600원

2. 입지조건 분석

2.1. 입지조건 및 주변환경

본 물건은 순천시 서면 구만리 소재 "수촌마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 자연부락 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 산림지대입니다.

주위 환경은 보통 수준이나, 물건지까지 차량 접근이 불가능하여 일반적인 교통상황은 매우 불편한 편입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 임야는 농림지역, 임업용산지(산지관리법)로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

추가로 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역, 500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)으로 지정되어 있어 축사 관련 이용도 제한됩니다.

이러한 제한사항은 현 상태 유지 외에 다른 용도로의 전환을 어렵게 하는 주요 요인입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 채권 관계

매각대상은 토지 전부이며, 건물은 존재하지 않아 건물 관련 권리 분석은 필요 없습니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일하며 채권자는 농OOOOOOOO으로 명시되어 있습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시 외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

특이사항으로는 임대관계가 미상인 바, 현장 조사 시 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법적 권리상의 문제보다는 물건 자체의 물리적 특성(맹지, 급경사)이 가장 큰 주의사항입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 환경

본 물건은 순수 산림지대로서, 상업지역이나 주거지역과는 거리가 멀어 상권분석은 사실상 무의미합니다.

생활 편의시설이나 기반시설이 전혀 없는 지역으로, 단기적 주거 또는 상업용 개발은 불가능합니다.

토지의 가치는 오로지 임야로서의 가치 또는 장기적인 보존 및 투자 가치에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 외진 임야의 특성상 인근에 소규모 공장, 폐기물 처리 시설, 또는 묘지 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

정확한 혐오시설 유무는 입찰 전 반드시 현장 답사 및 주변 지도 서비스를 통해 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 잠재적 리스크

1) 맹지 문제: 본 물건은 차량 접근이 불가능한 맹지로, 향후 개발 또는 이용 시 진입로 확보를 위한 비용과 노력이 크게 발생할 수 있습니다.

2) 용도 제한: 농림지역 및 임업용산지 규제로 인해 건축 및 개발 행위가 매우 제한적이며, 용도 변경이 거의 불가능합니다.

3) 지형적 불리함: 부정형의 급경사 지형은 임야로서의 활용도(예: 조림)를 저하시키고, 토목 공사 난이도를 높이는 요인입니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 면적(5천 평 이상)은 크지만, 맹지이자 급경사 임업용산지라는 물리적, 법적 제한이 명확한 물건입니다.

따라서 단기 시세차익을 목표로 하는 일반적인 부동산 투자자에게는 적합하지 않습니다.

임업 관련 전문가나, 장기적으로 토지의 용도 변경 가능성을 염두에 두고 자산을 보존하려는 극도로 보수적인 투자자에게 적합해 보입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 핵심 투자 전략

1) 저가 낙찰 가능성: 맹지와 용도 제한으로 인해 일반인들의 입찰 참여가 저조할 수 있어, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

2) 장기 자산 보존: 대규모 토지 면적(5천여 평)을 바탕으로 장기적인 자산 보존 목적으로 활용할 수 있습니다.

3) 임야 활용 전문가: 임업 경영을 목적으로 하거나, 토지 보상 및 정책 변화를 장기적으로 기대하는 투자자에게 유리합니다.

물건의 단점이 명확하므로, 입찰 시에는 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 가격을 산정해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계