나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62264 [1] 전라남도 순천시 연향동 1384-2 102동 9층909호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62264 [1] 전라남도 순천시 연향동 1384-2 102동 9층909호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경62264 | 소재지: 전라남도 순천시 연향2로 56, 102동 9층909호 | 감정가: 22,000,000원 | 최저가: 12,320,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2024타경62264 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 전라남도 순천시 연향동 1384-2 연향우미아파트 102동 9층 909호입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지/건물 지분매각입니다.

감정가는 22,000,000원입니다.

소유자/채무자는 정OO, 채권자는 한OO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본건의 전용면적(건물 지분)은 49.14제곱미터(약 14.86평)입니다. 이는 일반적으로 공급면적 약 66제곱미터(약 20평형) 내외의 소형 아파트로 추정됩니다.

토지 지분면적은 28.27제곱미터(약 8.55평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 9층입니다.

내부 이용상태는 아파트이며, 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 지분경매 물건이며, 공유자우선매수신고가 접수된 상태입니다.

또한, 재매각 물건이라는 점도 확인됩니다.

주의사항으로는 '지분경매'이며, '특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)'이 명시되어 있습니다. 이 점은 권리분석 및 입찰 전략 수립 시 가장 중요한 요소입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 연향우미아파트 단지 내에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

토지의 형상은 가장형 평지의 아파트 부지로, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

2.2. 교통상황 및 인접 도로상태

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 단지 내 포장도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 상권분석

본건 아파트 주변은 연향동의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행, 음식점 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

특히 연향동은 순천 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 주거 환경의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 조용한 주거 환경이 조성되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 채무자 정OO의 지분에 대한 강제경매로, 매각 시 매수인은 해당 지분(토지 28.27제곱미터, 건물 49.14제곱미터)만을 취득하게 됩니다.

임대차 관계는 미상이나, 지분 경매의 특성상 명도보다는 공유물 분할 협상 및 소송이 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대의 리스크는 '지분경매'와 '공유자우선매수신고'입니다.

1) 공유자 우선매수권: 경매 기일에 공유자가 최고가 매수 신고 가격으로 우선 매수권을 행사할 경우, 입찰자는 차순위 매수 신고 자격을 얻을 수 없으며 매각이 공유자에게 넘어갑니다. 다만, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 점은 긍정적입니다.

2) 재매각: 이전 낙찰자가 잔금을 미납한 이력이 있다는 의미로, 입찰자에게는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3) 지분 취득의 불확실성: 낙찰 후에는 다른 공유자와의 협의를 통해 지분을 매수하거나 매각해야 하며, 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 소송을 통해 현금화해야 하는 절차적 리스크가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 순천 연향동의 비교적 양호한 입지를 가진 소형 아파트의 '지분' 경매 물건입니다.

감정가 22,000,000원은 온전한 소유권이 아닌 지분 가치만을 평가한 것으로 보입니다.

주변 주거 환경 및 생활 편의성은 우수하나, 공유자우선매수권 행사와 지분 매각이라는 권리 관계의 복잡성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 높은 난이도를 가집니다.

4.2. 투자 포인트

1) 낮은 투자 금액: 지분 매각의 특성상 소액으로 아파트의 지분을 취득할 수 있습니다.

2) 협상 가능성: 낙찰 후 공유자와의 협상을 통해 지분을 매수하거나, 다른 공유자에게 지분을 매각함으로써 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

3) 출구 전략: 협상이 결렬될 경우, 법원에 공유물 분할 소송을 제기하여 결국 현금화할 수 있는 확실한 법적 절차가 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 실수요자보다는 '특수물건' 투자 경험이 있거나, 공유자와의 협상 및 법적 절차(소송)에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합합니다.

입찰 전 공유자 정보와 해당 아파트의 전체 시세 및 지분 가치에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

우선매수권 제한 조건을 고려하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계