나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62585 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층813호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62585 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층813호 업무시설 경매

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순천지원 경매1계 2024타경62585 | 소재지: 전라남도 여수시 도원로 233(학동), 8층813호 (학동,스위트엠학동) | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 118,300,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경62585 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층813호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물면적: 26.37㎡ (전용면적, 약 7.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 전남 여수시 학동에 위치한 '스위트엠학동' 오피스텔 16층 건물 중 8층에 위치하며, 준공년월은 2021년 1월경으로 비교적 신축급 오피스텔입니다.

주위는 아파트단지, 상가, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 위생, 급·배수, 난방(개별 도시가스), 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건의 면적(전용 26.37㎡, 약 7.97평)은 주로 1~2인 가구를 대상으로 하는 소형 원룸형으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 여수시청 북서측 인근에 위치하고 있어 여수시청을 비롯한 공공기관 및 행정타운의 직주근접 수요를 확보하기에 용이한 입지입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

도로는 본건 남측 및 북측으로 포장도로에 접하며, 토지이용계획상 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로1류(폭 10m-12m)에 접하여 차량 이동이 편리합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

여수시청을 중심으로 형성된 학동 지역 상권은 금융기관, 병원, 대형 마트(추정) 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

스위트엠학동 오피스텔은 총 220개실 규모로, 준주거지역 및 제1종일반주거지역에 위치하여 주거와 상업 시설 이용이 편리한 복합적인 환경입니다.

주변은 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 공존하고 있어 임차 수요층이 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있어 주거 및 상업 기능이 동시에 가능한 입지적 장점이 있습니다.

시가지경관지구(일반) 및 장애물제한표면구역 등으로 지정되어 있으나, 기존 건축물의 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 성격

토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자의 강제집행 신청에 의해 진행되는 경매이므로, 법원 경매 절차에 따라 인수되는 권리 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 권리 분석 포인트는 '주택임차권등기 말소동의서 있음' 입니다.

이는 본건에 존재하는 주택임차권등기가 매각으로 인해 소멸될 수 있도록 임차인이 동의했다는 의미입니다.

이 서류가 진정한 의사에 의해 제출되었고 적법하게 처리된다면, 낙찰자는 임차권을 인수하지 않고 깨끗한 소유권을 취득할 수 있게 되어 권리상의 위험이 크게 감소합니다.

다만, 입찰자는 *실제 법원의 문서 열람*을 통해 말소 동의서의 진위 여부 및 효력 발생 조건을 반드시 확인해야 합니다. 만약 동의서가 무효화되거나 조건이 충족되지 않을 경우 임차권을 인수할 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 고려사항

4.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 상기 언급된 '주택임차권등기 말소동의서'의 최종 효력 확인이 필요합니다. 잔금 납부와 동시에 임차권이 말소되지 않는다면 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

시장 리스크: 오피스텔은 업무시설로 분류되지만 주거용으로 사용될 경우 주택 수에 포함될 가능성이 있으므로, 낙찰자의 기존 주택 소유 여부 및 투자 목적에 따라 세금(취득세, 양도소득세)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

입지 및 시설 리스크: 주변에 특별히 검색되는 혐오시설은 없는 것으로 보이나, 오피스텔 특성상 낮은 전용률과 주차 편의성 등은 현장 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 여수시청 인근의 우수한 입지적 조건을 갖춘 비교적 신축급 오피스텔입니다.

주요 수요층인 공공기관 및 주변 상업 시설 종사자들을 배후로 하는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 소액으로 안정적인 월세 수익을 창출할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 입지: 여수시청 인근에 위치하여 행정타운 및 학동 상권 이용이 편리하여 임차인 모집에 유리합니다.

권리 관계의 안정성: '주택임차권등기 말소동의서'가 존재하여, 이를 확인한 후 입찰할 경우 권리상 복잡한 문제를 해결하고 깨끗한 소유권을 확보할 가능성이 높습니다.

소액 투자 가능성: 전용면적 약 8평 내외의 소형 오피스텔로, 상대적으로 적은 자본으로 부동산 투자에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

신축급 컨디션: 2021년 준공으로 건물 상태 및 설비가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

순천지원 경매1계