나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63205 [1] 전라남도 순천시 옥천동 272 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63205 [1] 전라남도 순천시 옥천동 272 전 경매

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순천지원 경매1계 2024타경63205 | 소재지: 전라남도 순천시 옥천동 272 | 감정가: 1,715,700원 | 최저가: 615,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경63205 (1)

소재지: 전라남도 순천시 옥천동 272

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 344.00㎡ (약 104.0평)

토지 지분율: 4086.7200000000003

건물면적: 0.00㎡

감정가: 1,715,700원

1.3. 매각 조건 및 특이사항

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분만 매각)

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각.

주의사항: 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함), 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 분묘소재, 경계측량 필요.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 금곡동 소재 "용강서원" 남서측 인근, 서측 인근, 북측 인근(감정평가서 기준)에 위치하는 것으로 보아, 옥천동 272 외에 관련 지번이 포함되었을 가능성이 높습니다.

주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지대로서, 제반 주변환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통이며, 지적도상 맹지 또는 진출입이 곤란한 지번이 포함되어 있어 접근성에 유의해야 합니다. (기호 1은 지적도상 맹지, 기호 2는 도로 접하나 진출입 곤란, 기호 3은 비포장도로로 진출입 가능)

이용상태는 급경사지대의 부정형 경사지이며, 현황은 묵전(休耕地)입니다.

토지이용계획상 보전녹지지역 또는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전축종제한지역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 주거지역이나 상업지역과 거리가 있는 자연림 및 농경지 인근에 위치하고 있어, 일반적인 생활편의시설(상권, 병원, 마트 등) 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

주변에는 자연림, 농경지 등이 주를 이루어 주거 환경 자체는 조용하고 자연 친화적일 수 있으나, 기반 시설 접근성 및 편의성은 낮은 편입니다.

혐오시설 유무에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 파악이 불가하므로, 현장답사와 지도 서비스를 통한 추가 확인이 필수적입니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 권리분석

본건은 '토지일부지분매각' 물건으로, 전체 토지 소유권이 아닌 지분(4086.7200000000003)만을 매수하는 조건입니다.

경매구분은 부동산강제경매로, 채권자의 강제집행에 의해 진행됩니다.

지분매각이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해야만 토지 전체에 대한 소유권을 확보하거나 사용, 수익할 수 있습니다.

'공유자 우선매수신고'가 가능한 물건이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 '전'인 농지이므로, 낙찰 후 관할 관청에 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다. 투자자는 농업경영계획서 제출 및 영농 여건을 충족할 수 있는지 사전에 확인해야 합니다.

2) 분묘기지권: 토지 지상에 분묘(봉분) 약 1기가 소재하고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 '분묘기지권' 성립 여부를 검토해야 하는 중요한 리스크입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자는 분묘 소유자에게 해당 토지 사용을 제한받을 수 있습니다.

3) 지분매각 리스크: 지분만을 취득하므로, 다른 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 숙제입니다. 협의 불발 시 시간과 비용이 드는 공유물분할청구소송이 불가피할 수 있습니다.

4) 맹지/접근성: 지적도상 맹지이거나 진출입이 곤란한 필지가 포함되어 있어, 토지 이용 및 향후 매각에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

순천시 옥천동(및 금곡동 인근)에 위치한 농지 지분 매각 물건입니다. 낮은 감정가로 책정되어 있으나, 지분매각, 농취증 필수, 분묘기지권 문제, 맹지/경사지라는 4중 리스크를 안고 있는 고난도 물건입니다.

특히 '재매각' 물건이라는 점은 이전 최고가 매수신고인이 보증금을 몰수당하고 포기했을 가능성을 시사하므로, 권리 분석과 현장 조사에 더욱 신중을 기해야 합니다.

개발보다는 장기적인 임야 및 농지 보유 관점에서 접근해야 하며, 인근 지역의 개발 호재나 공유자의 특성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 저렴한 초기 투자금: 총 감정가가 낮아 초기 자본 부담이 적습니다.

2) 공유자 협상력 활용: 공유자 우선매수권이 1회로 제한되므로, 이후 입찰 기회가 있을 경우 공유자에게 지분을 매도하거나, 반대로 공유자의 매수를 유도할 수 있는 협상 여지가 존재합니다.

3) 잠재적 개발 여부 (장기): 현재는 보전/자연녹지지역이지만, 장기적인 순천시 도시계획 변화에 따라 토지 용도의 가치가 상승할 여지는 있습니다.

4) 절세 활용: 지분 매각 물건은 일반적인 부동산 매각보다 거래가 어려워 매각 시기를 조정하기 용이하며, 장기 보유 시 절세 전략을 세울 수 있습니다.

*주의: 본 보고서는 제공된 자료만을 바탕으로 작성되었으며, 투자의사결정은 반드시 현장 실사(분묘, 경계, 접근로 확인) 및 전문가의 최종 법률 자문을 거쳐 진행해야 합니다.*

법원 정보

순천지원 경매1계