나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63021 [4] 전라남도 여수시 남면 우학리 737 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63021 [4] 전라남도 여수시 남면 우학리 737 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경63021 | 소재지: 전라남도 여수시 남면 우학리 737 | 감정가: 8,942,000원 | 최저가: 3,205,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 순천지원 2024타경63021 (4)이며, 매각대상 물건은 전라남도 여수시 남면 우학리 737 소재의 답(농지)입니다.

토지 면적은 165.00㎡ (약 49.91평)이며, 감정가는 8,942,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

본 물건은 일괄매각 대상 물건 중 하나이며, 농지취득자격증명 제출이 필수인 재매각 물건입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OO

채무자: 주OO

채권자: 주OOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

2. 물건 상세 분석 (여수시 남면 우학리 737, 일련번호 (4))

2.1. 입지조건 및 환경

본 물건은 전라남도 여수시 남면 우학리 소재 "내외진마을" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 농경지 및 자연촌락, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

지목은 답(논)이나 현황은 전(밭)으로 이용 중이며, 부정형의 완경사지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건(일련번호 (4))은 현황 맹지이며, 차량과 농기계의 접근이 불가능하여 제반 교통 사정은 불편한 것으로 평가되었습니다.

접근성이 매우 불리한 점은 향후 이용 및 개발에 있어 큰 제약사항으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있습니다.

계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발이 가능하며, 자연취락지구는 주거 환경 개선 및 주민 편의시설 설치를 위해 지정되는 경우가 많아 개발 여지가 일부 존재합니다.

다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발은 전면 제한됩니다.

3. 법률적 검토 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물(주OO)이며 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 전부로, 제시외 건물이나 지분 문제가 없으므로 소유권 이전과 관련된 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 보입니다.

3.2. 주의 및 특이사항

농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 지목이 답(농지)이므로, 매수인은 매각 결정기일 전까지 관할 관청으로부터 농지취득자격증명(농취증)을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다.

재매각 물건: 본 물건은 과거 매각이 진행되었으나 매수인의 잔금 미납 등으로 인해 다시 매각되는 재매각 물건입니다. 입찰 시에는 통상적으로 매수신청보증금이 높게 책정될 수 있으므로, 입찰 전 확인이 필요합니다.

경계측량 필요: 부정형의 토지이며, 현황 맹지이므로 정확한 위치 및 면적, 인접 토지와의 경계를 확인하기 위해서는 반드시 경계측량이 필요합니다.

4. 시장 분석 및 투자 의견

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 여수시 남면 우학리는 외곽의 농촌 지역으로, 감정평가서상 '농경지 및 자연촌락'이 혼재하는 지역으로 명시되어 있습니다.

따라서 광역적인 상업시설이나 도심형 생활 인프라(학교, 병원, 대형마트 등)의 접근성은 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

(참고: 외부 지도 서비스나 검색을 통한 주변 시설 분석은 제공된 정보만으로는 불가능하며, 현장 확인이 필수입니다.)

4.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '맹지'라는 점과 '차량 및 농기계 접근 불가능'입니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨립니다.

농지취득자격증명을 미제출할 경우 보증금이 몰수되므로, 농지법상 자격 요건을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

부정형의 완경사지 형태도 개발 또는 농지 이용 효율성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

계획관리지역 및 자연취락지구라는 토지이용계획: 맹지라는 단점에도 불구하고, 관리지역 내에서 자연취락지구로 지정되어 있어 향후 제한적인 범위 내에서 주거 관련 용도로의 활용 가능성을 배제할 수 없습니다.

낮은 감정가: 165.00㎡ (49.91평)에 대한 감정가 8,942,000원은 절대적인 금액이 낮아 입찰 부담이 적습니다.

지분 문제가 없는 개별 필지: 토지 전부 매각 대상이므로 권리 관계가 단순합니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 여수시 외곽 섬 지역의 맹지라는 치명적인 단점과 더불어 차량 접근성이 없어 당장의 농업적 활용이나 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.

그러나 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 향후 건축 허가나 토지 이용에 있어 용도 변경의 여지가 일부 남아 있습니다.

투자자는 맹지 해소 방안(인근 토지 매입 또는 통행권 확보)에 대한 면밀한 검토와 함께, 농지취득자격증명 제출 가능 여부를 최우선적으로 확인해야 합니다.

4.5. 투자 방향 제언

단기 투기 목적보다는 장기적인 관점에서 접근할 것을 권합니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 진입로를 확보할 수 있다면 가치 상승의 여지가 있으며, 은퇴 후 소규모 농지 활용이나 주말농장 등의 목적으로는 고려해 볼 수 있습니다. 입찰가는 맹지 및 접근성 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계