나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63021 [3] 전라남도 순천시 주암면 궁각리 122-5 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63021 [3] 전라남도 순천시 주암면 궁각리 122-5 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경63021 | 소재지: 전라남도 순천시 주암면 궁각리 122-5 | 감정가: 4,203,360원 | 최저가: 1,506,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 개요

순천지원 2024타경63021 (3) 토지(답) 지분매각 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 순천시 주암면 궁각리 122-5

용도: 답 (논)

사건번호: 순천지원 2024타경63021 (3)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

소유자/채무자: 주OO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 2988.30㎡ (약 903.95평)

토지 지분율: 30032.415000000005 (※ 분모 미제공, 전체 면적 중 해당 지분 매각)

감정가: 4,203,360원

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 소재지 및 개황

본 물건은 전라남도 순천시 주암면 궁각리 소재 "매우마을" 북서측 인근에 위치한 농지입니다.

주변은 농경지, 자연촌락, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 토지 형태 및 교통 상황

본 토지(일련번호 3)는 세장형의 평지이며, 현재 경지정리가 완료된 답(논)으로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량과 농기계의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항

토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농지로서의 이용 외 타 용도로의 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

추가로 가축사육제한구역(500m 거리제한-소, 말을 제외한 전 축종 제한구역)으로 지정되어 축산업 관련 제한이 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 토지일부지분매각이며, 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일 인물인 주OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

재매각 이력이 있다는 점은 이전 회차의 유찰 또는 매수인의 대금 미납 이력이 있었음을 시사합니다.

3.2. 권리 관계 분석

본 물건은 지분매각이며, '농지취득자격증명 제출요', '공유자 우선매수신고(1회 제한)', '재매각' 등 다수의 특이사항 및 특별매각조건이 붙어있습니다.

지분매각 특성상 매각 후 공유물 분할을 위한 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은 매각의 불확실성을 일부 해소하는 요소일 수 있습니다.

'경계측량 필요' 항목은 토지 경계에 대한 분쟁 소지나 불분명함이 있을 수 있음을 의미합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권 분석

본 토지는 농경지와 자연촌락이 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 상업적인 기능은 거의 전무합니다.

투자 목적이 농업용 토지 취득이나 장기적인 자산 보유에 맞춰져야 하며, 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설 검토

주변 환경은 농촌이며, 감정평가서상 주위환경은 농경지 및 자연촌락, 임야 등이 혼재한다고 명시되어 있습니다.

제공된 정보 내에서는 특정 생활 편의시설 또는 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 매각 조건 관련 리스크

농지취득자격증명(농취증): 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다. 농지법상 자격 요건을 충족하는지 사전 확인이 필수입니다.

지분매각: 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야 온전한 권리 행사가 가능합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소모됩니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수를 신청할 수 있는 권리가 있으나, 1회로 제한되어 있어 입찰자는 한 번의 입찰에서 우선매수권의 불확실성에 직면하게 됩니다.

재매각: 이전 매각에서 문제가 있었을 가능성이 있으므로, 입찰 전 권리관계 및 현장 상황을 더욱 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 농지법 및 기타 리스크

농업진흥구역: 토지 이용에 제한이 많아 형질 변경이나 타 용도로의 전용이 매우 어렵습니다. 순수 농업 목적 외 투자는 신중해야 합니다.

경계측량 필요: 현황과 지적도의 경계가 불일치할 가능성이 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 순천시 주암면 소재의 평탄하고 접근성이 무난한 경지정리된 농지(답)의 일부 지분입니다.

4백만원대의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하지만, 농지취득자격증명 제출 요건과 지분매각이라는 결정적인 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 농업인 자격을 갖추거나 농지취득이 가능한 자에 한하여, 지분 매입 후 기존 공유자와의 협상 또는 법적 절차(공유물 분할)를 통해 수익을 실현할 장기적인 계획과 인내심이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 차량 및 농기계 접근이 용이하며, 3m 포장도로에 접한 경지정리된 평지의 농지라는 점은 농지로서의 이용 가치가 높습니다.

소액 투자: 감정가 기준 약 420만원대로 소액 투자가 가능합니다.

제한적 우선매수: 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 반복적인 우선매수권 행사로 인한 매각 지연 리스크는 상대적으로 낮습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계