나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63021 [2] 전라남도 광양시 진월면 신구리 산101-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63021 [2] 전라남도 광양시 진월면 신구리 산101-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경63021
• 주소: 전라남도 광양시 진월면 신구리 산101-2
• 감정가: 6,873,050원
• 최저가: 2,463,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2024타경63021 | 소재지: 전라남도 광양시 진월면 신구리 산101-2 | 감정가: 6,873,050원 | 최저가: 2,463,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (순천지원 2024타경63021 (2))

1.1. 물건 개요

사건번호는 순천지원 2024타경63021 (2)이며, 매각대상은 전라남도 광양시 진월면 신구리 산101-2 소재 임야의 일부 지분입니다. 토지 면적은 12,887.00㎡ (약 3,898.39평)이나, 이 중 지분(214826.28999999998)만을 매각하는 '토지일부지분매각' 사건입니다. 감정가는 6,873,050원입니다.

1.2. 주요 데이터

소재지: 전라남도 광양시 진월면 신구리 산101-2 (일련번호 (2))

용도: 임야 (현황 자연림 상태)

토지면적: 12,887.00㎡ (약 3,898.39평)

감정가: 6,873,050원

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항: 특별매각조건 있음 (공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함), 경계측량 필요

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 토지는 광양시 진월면 신구리 소재 "신기마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 자연촌락 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지대입니다. 임야 자체는 부정형의 완경사지이며 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건 (일련번호 2)까지 차량의 접근이 불가능하며, 제반 교통사정은 불편시됩니다. 또한, 현황상 도로와 접하지 않은 맹지 상태입니다. 이는 추후 개발 또는 이용 시 중대한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지이용계획상 농림지역 및 임업용산지에 해당되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개, 젖소 사육제한지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용에도 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식

본 건은 토지일부지분매각으로, 전체 토지가 아닌 '지분'만을 취득하게 됩니다. 공유물 분할을 위한 경매가 아닌 '강제경매'로 진행되므로, 낙찰자는 기존 공유자와 지분 관계를 형성하게 됩니다.

3.2. 특이 권리 관계

공유자우선매수신고 및 재매각 이력이 있습니다. 특히, 주의사항에 "특별매각조건(공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함)"이 명시되어 있습니다. 이는 공유자가 이미 1회 우선매수권을 행사했는지 여부를 파악하고 입찰에 참여해야 하며, 향후 재차 우선매수를 할 수 없도록 제한을 둔 조건입니다. 낙찰자는 공유자와의 지분 정리 (매수 또는 분할 청구)가 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 환경 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 임야이며 농림지역에 위치하여 상업적 가치는 거의 없으며, 전원생활 용도 또는 장기적인 산림 경영 목적 등으로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변은 자연림과 농경지가 혼재하는 순수한 농촌 환경이며, 인근에 신기마을 등의 자연촌락이 존재합니다. 외부 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 자연림 상태로 차량 접근이 불가능하여 개발이나 전용이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'입니다. 낙찰 후 공유자들과의 협의가 원활하지 않을 경우, 소유권 행사나 매각에 어려움이 따를 수 있으며, 공유물분할소송을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 부담이 발생합니다.

5.2. 맹지 및 개발 제한 리스크

현황상 맹지(도로에 접하지 않음)이며, 농림지역 및 임업용산지에 해당되어 개발행위 자체가 매우 제한적입니다. 맹지 해결을 위한 별도의 토지 매입(주위토지통행권 분쟁 가능성) 또는 복잡한 인허가 과정을 거쳐야 하므로 이용 가치가 낮습니다.

5.3. 경계측량 필요성

주의사항에 '경계측량필요'가 명시되어 있어, 정확한 토지 경계를 확정하기 위한 측량 비용 및 시간이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가 대비 면적이 넓지만, 농림지역/임업용산지/맹지라는 강력한 이용 제한 조건과 '지분 매각'이라는 권리상 난이도를 모두 갖춘 고위험 물건입니다. 실수요 목적의 단기 투자는 적합하지 않으며, 임야 투자 및 공유물 관리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합합니다. 저가에 낙찰받아 장기간 공유자 정리 및 산림경영을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

장기적 관점에서 임야를 저가에 매수하여 산림 경영 또는 보존 목적으로 활용하고자 하는 투자자.

주의할 점:

지분 정리 및 맹지 해소 방안에 대한 명확한 전략 없이 입찰 시, 장기간 자금이 묶일 위험이 매우 높습니다. 특별매각조건(공유자 우선매수 1회 제한)에 대한 정확한 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계