나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63205 [3] 전라남도 순천시 금곡동 352 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63205 [3] 전라남도 순천시 금곡동 352 전 경매

• 사건번호: 2024타경63205
• 주소: 전라남도 순천시 금곡동 352
• 감정가: 10,404,450원
• 최저가: 3,729,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2024타경63205 | 소재지: 전라남도 순천시 금곡동 352 | 감정가: 10,404,450원 | 최저가: 3,729,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경63205 (3)

소재지: 전라남도 순천시 금곡동 352

용도 및 면적: 전 (밭), 1,947.00제곱미터 (약 589.05평)

감정가: 10,404,450 원

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (토지 지분율: 23130.36)

경매구분: 부동산 강제경매

채무/소유자: 조OO / 채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 주요 특이사항 및 제한 사항

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다 (미제출 시 보증금 몰수).

공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

본건 지상(기호 1, 3)에 분묘(봉분) 약 1기가 소재하고 있어, 향후 분묘기지권이나 법정지상권 관련 리스크 검토가 필요합니다. 또한 재매각 물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 금곡동 소재 "용강서원" 인근에 위치한 토지입니다. 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 자연환경지대로서, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다. 도심 접근성이 중요한 주거 용지나 상업 용지보다는 자연 친화적인 임야/농경지 성격이 강합니다.

2.2. 접근성 및 도로 상황

본건은 일부 맹지(지적도상 도로 없음, 등산로 이용)이거나, 지목상 도로에 접해도 진출입이 곤란하여 인접지를 통해 출입하거나 비포장도로를 통해 진출입해야 하는 등 전반적인 도로 접근성은 매우 취약합니다. 차량 접근은 인근까지 가능하나, 개별 필지 진입은 어려운 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

토지는 공히 급경사지대 내의 부정형 경사지이며, 현황은 경작하지 않는 묵전입니다.

용도지역은 보전녹지지역 또는 자연녹지지역으로, 건축 행위 등 개발 행위가 엄격하게 제한되는 지역입니다. 또한 가축사육제한구역(전축종제한지역)으로 지정되어 있어 축사 등의 설치도 불가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권 리스크

본 물건은 토지의 일부 지분(23130.36)만을 매각하는 건으로, 낙찰 후 공유자와의 관계(토지 사용, 처분, 협의 등)가 매우 중요합니다. 공유자우선매수권 행사 가능성이 상존하며, 매수인은 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다. 공유 지분 매수는 단독 소유 대비 재산권 행사에 상당한 제약을 가집니다.

3.2. 분묘기지권 및 법정지상권 리스크

본건 토지(기호 1, 3) 지상에 분묘(봉분)가 소재하고 있어, 해당 분묘에 대해 분묘기지권이 성립될 경우 매수인이 임의로 분묘를 철거할 수 없습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약이 되며, 향후 분묘 이장을 위한 협상 및 비용 발생 리스크가 있습니다.

3.3. 농지취득자격증명 제출 의무

본건의 용도가 '전'(농지)이므로, 낙찰 후 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수되므로, 농업경영계획 등을 사전에 준비해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 보전녹지/자연녹지 지역에 위치한 '전'으로, 상업 시설이 형성될 수 없는 입지입니다. 상권 분석은 의미가 없으며, 단기적인 수익 창출을 위한 용도로는 부적합합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주위는 자연림과 농경지가 혼재된 외곽 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 일정 거리 이상 이동해야 합니다.

외부 검색 결과, 본건 소재지 주변에 즉각적인 대형 폐기물 처리 시설이나 기피 시설 등 외부적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 자체가 급경사 묵전이며 분묘가 소재하고 있어 내부적인 이용 제한 요인이 큽니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크: 지분 매각에 따른 재산권 제약

공유물 분할 소송을 통한 지분 해소가 필요하며, 소송 진행에 따른 시간과 비용이 발생합니다. 최악의 경우 공유물 전체가 경매에 부쳐질 수도 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 토지 이용의 어려움

보전/자연녹지지역, 가축사육제한구역 지정으로 인해 건축물 신축이나 용도 변경 등 토지 개발이 사실상 불가능하며, 토지 현황(급경사, 묵전) 및 맹지 성격으로 인해 농업 경영에도 어려움이 예상됩니다.

5.3. 분묘 관련 소송 및 이장 비용

분묘기지권이 인정될 경우 토지 이용이 어려우며, 이장을 위해서는 소송이나 협의를 통한 상당한 비용 및 노력이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮으나, '지분 매각', '농취증 필요', '공유자 우선매수권', '분묘 소재', '맹지 또는 접근성 불량'이라는 복합적인 권리 및 이용 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 매우 높은 난이도의 물건이며, 리스크를 충분히 이해하고 해결 전략을 가진 전문 투자자에게만 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

단기적인 개발이나 수익 창출은 불가능하나, 자연녹지지역 지분 토지를 저렴한 가격에 매입하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

장기적 관점의 투자:

공유자 지분을 저가에 매입한 후, 공유물 분할 소송 또는 공유자와의 협상을 통해 공유자 지분까지 매입하여 단독 소유로 전환하는 전략이 유효합니다.

최저가 매수 시 협상력 확보:

재매각 물건인 점을 고려하여, 유찰을 통한 최저가 매수 시 협상력을 높여 공유자 지분을 압박하는 수단으로 활용할 여지가 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계