나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63205 [2] 전라남도 순천시 금곡동 287 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경63205 [2] 전라남도 순천시 금곡동 287 전 경매

• 사건번호: 2024타경63205
• 주소: 전라남도 순천시 금곡동 287
• 감정가: 4,708,070원
• 최저가: 1,688,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

순천지원 경매1계 2024타경63205 | 소재지: 전라남도 순천시 금곡동 287 | 감정가: 4,708,070원 | 최저가: 1,688,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경63205 (2)

소재지: 전라남도 순천시 금곡동 287

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 922.00㎡ (약 278.91평)

감정가: 4,708,070원

1.3. 매각 특징 및 주의사항

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 지분매각, 농지취득자격증명(농취증) 필수, 공유자우선매수신고(1회 제한), 재매각 진행 건임.

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 몰수), 지분 매각의 특수성 인지 및 공유자우선매수권 행사 가능성 고려 필요.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 금곡동 소재 "용강서원" 인근(남서측, 서측, 북측)에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지대입니다.

토지 형태 및 이용 상태는 공히 급경사지대내 부정형 경사지로서 현재는 묵전(휴경지) 상태입니다.

접근성은 인근까지 차량 접근은 가능하여 일반적인 교통상황은 보통이나, 각 필지별 도로 조건이 열악합니다. 기호 1은 맹지(등산로 이용), 기호 2는 지목상 도로는 접하나 진출입이 곤란하며 인접지 이용이 필요하고, 기호 3은 비포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 기호 1은 보전녹지지역, 기호 2, 3은 자연녹지지역이며, 모두 가축사육제한구역입니다. 녹지지역 특성상 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 권리분석

본건은 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일한 상태에서 채권자(유OOOOOOOOO)의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다.

등기부상 특별히 복잡한 권리관계는 보고된 자료에서 확인되지 않습니다.

다만, 매각 대상이 '토지일부지분매각'이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 정리(매수 또는 분할)가 중요한 권리분계를 구성하며, 공유자우선매수권이 1회로 제한된다는 특별매각조건을 숙지해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건의 용도는 '전'이며, 위치 및 주위환경이 자연림, 농경지, 단독주택이 혼재된 지대이므로 일반적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

투자 목적이 농업, 임업, 또는 장기적인 개발/보전 목적에 한정될 것으로 판단됩니다.

2.4. 생활정보

주변에 "용강서원"이 소재하는 등 자연친화적인 환경입니다. 주위환경은 보통으로 평가되나, 도시 중심부와는 거리가 있어 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

(제공된 자료만으로는 주변 시설에 대한 구체적인 정보 및 혐오시설 유무를 확인할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사가 필수적입니다.)

2.5. 잠재적 리스크

1. 지분 매각의 리스크: 낙찰 후 기존 공유자들과 협의 또는 소송(공유물분할청구)을 통해 지분을 정리해야 하는 부담이 있습니다.

2. 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 농지(전)이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

3. 공유자우선매수권: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다. 다만, 본 사건은 1회로 제한됩니다.

4. 토지 현황 및 접근성 리스크: 토지 대부분이 급경사지대이며, 기호 1은 맹지, 기호 2는 진출입 곤란, 기호 3은 비포장도로로 접근성이 매우 열악하여 개발 난이도가 높습니다.

5. 제시외 물건: 기호 1, 3 지상에 분묘(봉분) 약 1기가 소재하고 있어, 향후 토지 이용 시 이장 등 추가적인 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

6. 개발 제한: 보전녹지지역 및 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 용도 변경 및 대규모 개발에는 제약이 따릅니다.

2.6. 종합 의견

본건은 순천시 금곡동에 위치한 '전'의 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가가 낮은 편이지만, 지분 매각 특성, 농취증 제출 의무, 그리고 토지의 열악한 현황(급경사, 맹지, 분묘) 등 여러 가지 어려운 조건이 복합되어 있어 고도의 전문성이 요구되는 물건입니다.

단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공유자 지분 정리 후 농림업용 또는 보전 목적의 투자를 고려해야 하며, 입찰 전 농취증 발급 가능성과 분묘 처리 문제를 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 포인트

1. 낮은 진입 장벽: 감정가(총액 기준)가 낮아 소액 투자가 가능합니다.

2. 장기적인 가치: 순천시 자연녹지/보전녹지지역에 위치하여 장기적으로 보전 가치가 있을 수 있습니다.

3. 공유자 정리 가능성: 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 재매각 시 지분 확보 가능성이 높아지며, 낙찰 후 공유자와의 협의를 통해 나머지 지분을 추가로 매수하거나, 전체 토지 매각을 유도하여 출구 전략을 모색할 수 있습니다.

4. 재매각 진행: 재매각 건은 통상 유찰을 거듭했을 가능성이 높아 최저가 메리트가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계