나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3498 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 223 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3498 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 223 답 경매

• 사건번호: 2024타경3498
• 주소: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 223
• 용도: 답

목포지원 경매5계 2024타경3498 | 소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 223 | 감정가: 910,449,000원 | 최저가: 326,305,000원 | 용도: 답

1. 목포지원 2024타경3498 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경3498 (1)

소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 223

용도: 답 (논)

감정가: 910,449,000원

토지면적: 5619.00㎡ (약 1699.85평)

토지 지분율: 561900

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 나OOOOOOOO

특이사항:

목록 1 지상 소재 수목(채무자소유라는 수목소유확인서가 제출됨)은 매각에 포함됩니다.

목록 1 일부가 도시계획시설(소로2류) 저촉됩니다.

목록 2 지적도상 맹지입니다.

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 소재 “금곡마을” 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지 및 주택 등이 소재하는 순수 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

목록 1 토지의 경우 남측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로, 서측으로 폭 약 2.5m의 비포장도로에 접하고 있습니다.

그러나 목록 2 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근에 심각한 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 채권자는 나OOOOOOOO입니다.

제공된 정보에 따르면, 소유권 이전이나 기타 복잡한 권리 관계는 확인되지 않아 비교적 권리 분석이 단순할 것으로 예상됩니다.

다만, 최종적인 권리 관계는 등기부등본 등 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

주의사항으로 명시된 '일괄매각'은 토지와 포함된 수목 일체가 함께 매각된다는 점을 유념해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 영암군 삼호읍 산호리 지역은 '순수 농경지대'로 분류되어 있어, 전통적인 상업 지구의 형태를 띠고 있지 않습니다.

인근의 농경지 및 주택이 주된 이용 형태이며, 따라서 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

주요 편의시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 삼호읍 소재지 또는 인근 도시로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

다만, 지역 농업 활동과 관련된 소규모 수요는 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 인근은 농촌 지역 특성상 생활 편의시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

가장 가까운 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량을 이용하거나 삼호읍 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

전라남도 영암군 삼호읍은 목포 신항만과 인접하여 산업단지 개발 등이 진행되고 있으나, 본건 소재지는 이러한 개발 지역과 다소 거리가 있는 한적한 농촌 지역으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지(목록 2): 목록 2 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 건축이나 개발 시 심각한 제약을 받으며 활용 가치가 낮을 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 개발 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

도시계획시설 저촉(목록 1): 목록 1 토지의 일부가 폭 8~10m의 소로(소로2류)로 지정된 도시계획시설에 저촉되어 있어, 해당 부분의 개발이 제한되거나 향후 공공용지로 편입될 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종의 신규 사업이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

농지 이용 및 개발: 본건 용도는 '답(논)'으로, 이를 다른 용도(주거, 상업 등)로 전환하기 위해서는 관련 법규에 따른 절차와 허가를 획득해야 하며, 이는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

수목 포함: 매각에 포함된 수목은 별도의 가치를 가질 수 있으나, 관리 및 처리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍에 위치한 농경지로서, 토지면적은 5619㎡ (약 1700평) 규모입니다.

긍정적인 측면으로는 일부 토지가 제1종 일반주거지역 및 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있다는 점입니다.

그러나 맹지(목록 2)라는 치명적인 단점과 도시계획시설 저촉(목록 1) 사항은 활용성을 크게 저해할 수 있는 중대한 리스크입니다.

농경지라는 현재 이용 현황과 개발 가능성 사이의 괴리를 신중하게 검토해야 합니다.

주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 상권이나 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자는 상당한 주의와 면밀한 사전 조사가 필요한 고위험-고수익(High-risk, High-return) 성격의 투자가 될 수 있습니다.

투자 포인트는 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

첫째, 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(인접 토지 매입, 도로 개설 등)을 마련하거나, 맹지 상태에서도 활용 가능한 특정 목적(예: 농업용 창고, 농지 임대 등)으로 활용할 수 있는 잠재력을 파악하는 것입니다.

둘째, 향후 지역 개발 계획이나 도시 계획 변경 등을 통해 맹지 문제가 해소되거나 용도지역 변경으로 가치가 상승할 가능성에 투자하는 것입니다.

주변 시세 대비 감정가 수준을 면밀히 비교 분석하고, 맹지 및 개발 제한으로 인한 가치 하락 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

본건 주변에서 특별히 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 넓은 의미의 산업시설이나 기타 시설과의 인접성을 사전에 추가 조사하는 것이 좋습니다.

법원 정보

목포지원 경매5계