나이스옥션 법원경매 목포 2024타경50937 [4] 전라남도 무안군 일로읍 망월리 608-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 망월리 소재 "청망분교" 서측인근(기호 (1)-(3)), 망월회관 남측인근(기호(4))에 위치하며, 주변은 농촌마을 및 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1)-(4) 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사지로서, 현황 창고용 건부지 및 유실수 식재를 위한 "전"으로 이용중입니다.
기호(2) 사다리형 완경사지로서, 현황 유실수 식재를 위한 "전"으로 이용중입니다.
기호(3) 부정형 완경사지로서, "전" 및 일부 "분묘용지"로 이용중입니다.
기호(4) 부정형 평지로서, 현황 "도로"로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(3) 세로(가)입니다.
기호(2) 지적도상 맹지이나, 인접지 등을 통해 차량접근이 가능합니다.
기호(4) 현황 "도로"입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-08)(일로초등학교청망분교장 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.
기호(3) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.
기호(4) 계획관리지역, 농림지역(농림지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1) 위지상에는 유실수(감나무)와 제시외 건물이 소재하고,
기호(2) 위지상에는 유실수(감나무)가 소재합니다.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 "답"이나, 현황 "도로"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
기호(3) 위지상에 분묘 수기가 소재합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건있음(공유자우선매수권 행사제한)
농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환
원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2024타경50937 (4)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 망월리 608-1

용도: 답 (현재 이용 상태: 창고용 건부지, 유실수 식재, 분묘용지, 도로)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 171,435,000원 (※제공된 감정가 1714350은 오기로 판단하여 171,435,000원으로 가정함)

토지 면적: 187.00㎡ (약 56.56평)

토지 지분: 31.1729㎡ (약 9.43평)

건물 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다. 또한 지분 매각이라는 특성상 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사 시 제한이 있을 수 있습니다. 추후 원상회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 망월리 소재 "청망분교" 서측 인근 및 망월회관 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌마을 및 농경지가 혼재된 순수 농촌지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 일로읍 내에는 버스 노선 50번, 55번, 333번 등이 운행되고 있으며, 남악신도시 및 무안군 주요 지역으로 연결됩니다. 다만, 버스 정류장까지의 거리 및 배차 간격 등은 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 상대보호구역(일로초등학교청망분교장) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있습니다.

2.4. 도로 상태

기호 (1), (3) 토지는 세로(가)로 분류되는 도로에 접해 있으며, 기호 (2) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 차량 접근이 가능합니다. 기호 (4) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 소유권 이전, 증여, 소유권 일부 이전 등기가 확인됩니다. 2024년 2월 14일 한국자산관리공사의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 등기부 채권 총액은 54,709,250원입니다.

3.2. 권리 인수 여부

본 경매는 부동산 강제 경매로, 일반적인 경우 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가서 요약에 '지상권개요'가 언급되어 있으나 상세 내용은 누락되어 있어, 해당 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 따라서 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 일로읍 망월리는 전형적인 농촌 지역으로, 전통적인 의미의 상권 형성은 미미합니다.

4.2. 생활 편의시설

일로읍 소재지에 기본적인 편의시설이 밀집해 있으며, 이용이 가능합니다. 또한, 한국 최초의 시장으로 알려진 일로 5일장(1일, 5일 개장)이 있으며, 일로읍 주변으로는 해산 백련지, 모란이 미술관 등 지역 관광 자원과 함께 시장 주변의 가성비 좋은 백반집 등이 있어 지역 생활 및 여가 활동에 연계될 수 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송 등이 발생할 수 있습니다. 이에 따른 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 농지 관련

토지 용도가 '답'이며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 관련 서류를 기한 내에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전 준비가 필수적입니다.

5.3. 현황과 공부상 차이

기호 (4) 토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 확인되어, 공부와 실제 현황 간 차이가 존재합니다.

5.4. 기타 법규 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.5. 제시 외 물건

현황 조사 결과, 토지상에 유실수(감나무)가 식재되어 있으며, 기호 (3) 토지에는 분묘 수기가 소재하고 있습니다. 이러한 제시 외 물건에 대한 별도 처리 방안을 강구해야 합니다.

5.6. 환경 리스크

무안군 지역에서는 과거부터 악취 발생 시설(퇴비 공장, 바이오가스화 시설 등) 및 쓰레기 처리 시설과 관련한 주민 민원 및 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 거리 및 영향은 별도 확인이 필요하나, 잠재적인 환경 리스크를 인지하고 철저한 현장 조사를 수행해야 합니다.

5.7. 원상회복명령 가능성

현재 토지가 건부지, 유실수 식재, 분묘, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있는 점을 감안할 때, 추후 관련 법규에 따라 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 일로읍에 위치한 농촌 지역의 답 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 농지취득자격증명 요구, 지분 매각으로 인한 복잡한 권리 관계, 현황과 공부상 불일치, 제시 외 물건 존재, 그리고 지역 내 잠재적인 환경 관련 이슈 등 여러 위험 요소를 동시에 가지고 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 제반 사항들을 종합적으로 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 현장 상황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.6. 투자 포인트

* 지분 매각으로 전체 토지 매입 대비 낮은 초기 투자 비용이 예상됩니다.

* 무안군 일로읍 지역의 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 농지로서의 활용 또는 향후 토지 이용 규제 완화 시 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 지분 면적(31.1729㎡)에 대한 감정가는 약 28,533,771원으로 추정됩니다 (전체 감정가 171,435,000원 × 지분율 31.1729/187.00).

다만, 본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 현황과 공부상 차이, 분묘 및 수목 등 제시 외 물건 소재, 잠재적인 환경 리스크 등의 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다. 또한, 별도의 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 60% ~ 80% 수준인 약 17,120,000원 ~ 22,830,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 상세한 현장 조사와 추가적인 권리 분석 후 최종적으로 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.