나이스옥션 법원경매 목포 2024타경56683 [1] 전라남도 무안군 청계면 구로리 304 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경56683 [1] 전라남도 무안군 청계면 구로리 304 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2024타경56683 | 소재지: 전라남도 무안군 청계면 구로리 304 | 감정가: 14,331,000원 | 최저가: 5,137,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 전라남도 무안군 청계면 구로리 304 소재 토지에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다. 사건번호는 목포지원 2024타경56683 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 본 물건의 매각 대상은 토지 전체이며, 소유자 및 채무자는 정OO입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 감정가는 14,331,000원입니다. 토지 면적은 843.00㎡ (약 255평)이며, 건물은 없습니다.

입지조건

본건은 전라남도 무안군 청계면 구로리에 위치하며, '관동마을' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대로 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 지역은 청계만의 비옥한 개펄과 인접하여 농업 및 어업 활동이 이루어지는 지역으로, 조용하고 한적한 농촌의 특성을 지니고 있습니다.

권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 정OO입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했음을 시사합니다. 특별히 주의해야 할 사항으로는 맹지(인접 도로가 없어 차량 및 통행이 어려운 토지)라는 점과 농지취득자격증명이 반드시 필요하다는 점입니다. 농지취득자격증명을 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 희망자는 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 분묘기지권이 존재할 가능성이 있어 관련 사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 목록 1 토지 경계상에 소유자 미상의 석물은 매각에서 제외되며, 목록 1의 일부가 인접필지(구로리 304-2)에 소재하는 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위에 속하는 공지에 해당한다는 점도 유의해야 합니다.

상권분석

본건이 위치한 구로리는 순수 농촌지대로, 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 밀집된 지역입니다. 따라서 대규모 상권이나 편의시설의 접근성은 제한적일 수 있습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 외의 상업적 기능은 미미할 것으로 보입니다.

생활정보

주변이 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. '관동마을'이 인근에 위치하고 있어 지역 공동체 활동이나 기본적인 생활 기반을 공유할 수 있습니다. 상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)의 접근성은 무안군 청계면 소재지나 인근 도시의 이용을 통해 확보해야 할 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 토지 이용 및 접근에 상당한 제약이 따르므로, 도로 확보 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 계약 자체가 무효가 되거나 보증금을 몰수당할 수 있는 위험이 있습니다. 분묘기지권의 존재는 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 장기적으로 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점은 권리 관계나 물건 자체에 숨겨진 문제가 있을 가능성을 시사하므로, 추가적인 확인이 요구됩니다. 토지이용계획상 생산관리지역이며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도 외의 개발이나 건축 행위에 제약이 있습니다.

종합 의견

본건은 농촌 지역에 위치한 맹지 토지로서, 농지취득자격증명이라는 까다로운 취득 요건과 분묘기지권, 재매각 이력 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 경매 접근 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안을 마련할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 현황 토지 이용(전) 및 향후 활용 가능성, 인접 토지와의 관계 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

투자 포인트

본 물건은 낮은 감정가에도 불구하고 여러 제약 사항으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있습니다. 그러나 향후 지역 개발 계획이나 도로 개설 가능성 등을 고려한다면, 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 지닐 수도 있습니다. 특히, 농업 경영이나 주변 토지와의 통합 활용을 고려하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 투자는 높은 수준의 정보 수집과 철저한 위험 관리를 전제로 해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매5계