나이스옥션 법원경매 남원 2024타경31595 [1] 전북특별자치도 순창군 인계면 986-14 갑동리 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2024.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 순창군 인계면 도룡리 소재 "인계면 행정복지센터" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "요양병원 부지"임.
기호(3) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.
기호(4) : 동하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임.
기호(5) : 부정형 토지로 현황 "토지임야"임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 현황 폭 약8m내외 막다른 포장도로에 접하고 있음.
기호(3) : 본건이 현황 도로임.
기호(4) : 동,서측으로 현황 폭 약8m내외 막다른 포장도로에 접하고 있음.
기호(5) : 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 현황 폭 약8m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역임.
기호(3) : 농림지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)임.
기호(4) : 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)
<산지관리법>임.
기호(5) : 농림지역, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 저온창고 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 석재붙임, 스톤코트 등.
내 벽 : 인테리어마감, 벽지붙임, 타일붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) : 요양병원(외부표기 : "순창 청정요양병원")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장매립형 냉·난방설비, 난방설비(심야전기보일러), 승강기설비,
소방설비(화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러), 수변전설비(1,500KVA), 비상발전설비
(120KW), 방송설비, 산소공급설비(일부 병실) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ),(ㄴ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(ㄱ)(ㄴ) 매각 포함
2. 목록1 지상에 소재하는 노천탕, 족용탁은 토지에 포함하여 감정평가함, 위 지상에 소재하는 이동가능한 저온창고 매각 제외
3. 목록2 2003.11.07. 허가득한 후 상당기간 공사 중단되었다가, 2018년 이후 리모델링하여 2020.08.27. 사용승인 받음
4. 본건 지상에 소재하는 조경시설 및 정원수(단풍나무, 백일홍 등)는 토지와 일괄 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경31595 (1) 사건의 물건은 전북특별자치도 순창군 인계면 986-14 갑동리 소재의 노유자시설입니다.

본 물건의 감정가는 7,800,861,850원입니다.

토지 총 면적은 72,979.00㎡ (약 22,076.5평)이며, 건물 총 면적은 4,561.20㎡ (약 1,379.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 순창군 인계면 986-14 갑동리

* 용도: 노유자시설 (순창 청정요양병원)

* 감정가: 7,800,861,850원

* 토지 면적: 72,979.00㎡ (약 22,076.5평)

* 건물 면적: 4,561.20㎡ (약 1,379.7평)

* 매각 조건: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 법정지상권, 공동담보 물건입니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 매각에 포함됩니다.

* 토지 지상의 노천탕, 족욕탕은 토지에 포함하여 감정평가되었으나, 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외됩니다.

* 건물(목록2)은 2003년 11월 7일 건축 허가를 받았으나 상당 기간 공사가 중단되었고, 2018년 이후 리모델링을 거쳐 2020년 8월 27일 사용승인을 받았습니다.

* 건물 및 토지 지상의 조경시설과 정원수(단풍나무, 백일홍 등)는 토지와 일괄 감정평가되었습니다.

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 순창군 인계면 소재 "인계면 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 남측으로 폭 약 8m 내외의 막다른 포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 동서측 및 동측으로 약 8m 내외의 막다른 포장도로 또는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 인계면 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

* 주변으로 농경지와 임야가 많아 자연환경이 비교적 양호합니다.

* 현재 "순창 청정요양병원"으로 이용 중인 점을 고려할 때, 의료시설로서의 기능에 적합한 환경입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 사항

* 소유권: 의료법인 계화의료재단 앞으로 2020년 1월 22일 증여를 통해 이전되었습니다.

* 근저당권: 중소기업은행 앞으로 2022년 2월 25일 4,860,000,000원 규모로 설정되어 있으며, 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. (총 등기부채권 합계: 7,018,048,118원)

* 법정지상권: 본건의 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 명시되어 있습니다. 이는 별도의 검토가 필요한 부분입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

3.3. 임차인 관련 주의 문구

임대관계가 미상인 점은 향후 명도 과정이나 유치권 등 예상치 못한 권리 관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 현재 "순창 청정요양병원"으로 운영되고 있어, 지역 주민들의 건강 및 요양 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다. 주변이 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 상권 형성을 예상할 수 있습니다. 요양 시설로서의 입지는 인근 지역의 고령 인구 비율이나 의료 수요를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본건은 "인계면 행정복지센터"가 인근에 있어 기본적인 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다. 또한, 주변 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인계면 소재지나 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 등기부상 명시된 법정지상권은 별도의 법률 검토가 필요하며, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 권리 관계가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축 이력: 과거 공사 중단 이력 및 상당 기간 후 리모델링 및 사용승인을 받은 점은 건물 노후도나 구조 안전에 대한 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

* 광범위한 농림지역: 토지이용계획상 농림지역으로 지정된 부분이 많아 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 순창군 인계면에 위치한 대규모 요양병원 건물과 토지입니다. 넓은 토지와 지하 1층, 지상 3층 규모의 병원 건물을 갖추고 있어 의료 시설 운영에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 인계면 행정복지센터가 인근에 있고 주변 자연환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 법정지상권 존재 가능성, 임대관계 미상, 과거 건축 이력 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 토지 대부분이 농림지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성업 중인 요양병원 시설: 현재 운영 중인 의료 시설로서, 안정적인 운영을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 7만 평 이상의 넓은 토지를 확보하고 있어 향후 용도 변경이나 추가 개발 가능성을 열어둘 수 있습니다.

* 지역 내 의료 수요 충족: 인계면 및 주변 지역의 의료 및 요양 수요를 충족시킬 수 있는 중요한 시설입니다.

* 건축물의 최신 사용승인: 2020년에 사용승인을 받은 건물로 비교적 최신 시설입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 7,800,861,850원을 기준으로 하되, 법정지상권 등 특수 권리 분석 결과, 건물 노후도 및 구조 안전 진단, 임대차 관계 명확화, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 법률 및 건축 전문가 자문을 통한 권리 분석, 그리고 시장 상황 분석이 필수적입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.