나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20305 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동2가 169-7 대림빌리지 102동 2층 207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 신동 소재 '이리북중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중
1-가) 102동 2층 207호,
2-나) 102동 4층 403호,
3-다) 102동 3층 304호,
4-라) 101동 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

1-가 ~ 4-라) '연립주택' 각 1세대입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택)건부지 입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40M 정도의 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20305 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동2가 169-7 대림빌리지 102동 2층 207호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 23,800,000원

* 면적:

* 토지면적: 50.69㎡ (약 15.34평)

* 토지지분: 50.686㎡ (약 15.34평)

* 건물면적: 26.79㎡ (약 8.10평) (전용면적)

* 건물지분: 26.79㎡ (약 8.10평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

* 건축물 정보:

* 건축연도: 1997년

* 층수: 4층 중 2층

* 건물명: 대림빌리지

* 동/호수: 102동 207호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 신동 소재 '이리북중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 40M 정도의 포장도로를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

* 주변 시설: '이리북중학교' 북서측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 단지 주변으로 상가, 식당, 편의점 등 생활 편의 시설을 이용할 수 있으며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 혐오시설 유무: 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근 지역에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 선순위 임차권: 존재하며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 장현주(보증금 30,000,000원, 전입일자 2016-01-06)가 존재하며 대항력이 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다.

* 공동담보: 공동담보로 진행되었습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 장현주

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-06

* 확정일자: 2024-06-26

* 배당신고일자: 2024-06-28

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 2025-01-15 접수된 장현주 명의의 강제경매(사건번호 2025타경20305)입니다.

* 인수되는 권리: 을11번 주택임차권(임대차보증금 30,000,000원, 전입일자 2016.1.6, 확정일자 2024.6.26)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 익산시 모현동2가 지역의 연립주택 단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 주거시설과 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 소재합니다.

* 교육시설: '이리북중학교'가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 리스크: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 재매각 사유: 재매각 결정된 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이전 경매 절차에서 발생한 문제점이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 관련: 공동담보로 진행된 경우, 다른 담보물건과의 관계 및 채권/채무 구조를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 보증금 관련 상충 정보: 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상에는 '배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 모현동2가에 위치한 연립주택으로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나 권리 관계, 특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 해당 보증금 30,000,000원이 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰가가 아무리 낮아도 실제 총 투입 비용은 보증금 인수액으로 인해 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 재매각이라는 점 또한 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 장점:

* 시세대비 저렴한 감정가

* 인근 교육 시설 및 편의 시설 이용 용이

* 유의점:

* 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크 (30,000,000원)

* 재매각 사유에 대한 면밀한 검토 필요

* 임차인과 채권자가 동일인으로 추정되며, 해당 채권이 임차보증금과 연관되어 있어 복잡한 권리 관계 형성

* 낙찰가 외 추가 비용 발생 가능성으로 인한 총 투자 비용 증가

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 동일 단지(대림빌리지) 최근 매매 사례(2025-10-04)는 26.79㎡ 기준으로 27,000,000원이며, 2026-06-17 기준으로는 21,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 23,800,000원입니다.

* 본건의 전용면적은 26.79㎡이며, 현재 시장가치는 대략 21,000,000원 ~ 27,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 그러나, 본건은 30,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 실제 총 매입 비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산됩니다. 이로 인해 시장 가치 대비 총 투입 비용이 높아질 수 있습니다.

* 입찰가 산정:

* 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 산정하며, 인수되는 임차보증금은 별도의 고려사항으로 둡니다.

* 재매각 이력, 선순위 임차권 인수 등 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 24,000,000원

* (참고: 상기 입찰가 외에 30,000,000원의 임차보증금을 인수해야 할 경우, 총 투입 비용은 약 54,000,000원이 될 수 있어 투자 가치 판단 시 매우 신중해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.