나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5696 [1] 경상남도 진주시 일반성면 846 개암리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2022타경5696 [1] 경상남도 진주시 일반성면 846 개암리 단독주택 경매

• 사건번호: 2022타경5696
• 주소: 경상남도 진주시 일반성면 동부로2060번길 32-1
• 용도: 단독주택

진주지원 경매3계 2022타경5696 | 소재지: 경상남도 진주시 일반성면 동부로2060번길 32-1 | 감정가: 17,763,600원 | 최저가: 17,763,600원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2022타경5696 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 일반성면 846 개암리

* 용도: 단독주택

* 감정가: 17,763,600원

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 최OO

* 물건 현황

* 건물 면적 및 구조

* 공부상 면적: 31.74㎡ (약 9.60평) - 목조 스레트지붕 단층 주택

* 현황 실측 면적: 약 67.8㎡ (약 20.51평) - 목조 및 조적조 스레트위 강판지붕 및 슬래브지붕 단층 주택

* 매각 대상 면적: 44.30㎡ (약 13.41평) - 이는 감정평가상 면적이거나 매각 지분일 수 있습니다.

* 제시외 건물: "목조 스레트지붕 단층 창고 12.56㎡" (약 3.80평)는 현황 소재불명입니다.

* 건물 구조 (기호(1-1)): 목조 및 조적조 혼합, 스레트위 강판 및 슬래브 지붕 단층 주택. 외벽 치장벽돌 및 페인트 마감, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 장판지 및 타일, 창호 샷시로 구성되었습니다.

* 설비 내역: 위생, 배수, 난방, 전기 설비 갖춤.

* 토지 정보

* 토지 면적: 0.00㎡

* 본건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에 포함되지 않습니다.

* 입지조건

* 본건은 경상남도 진주시 일반성면 내 농촌 지역에 위치합니다.

* 주변은 주로 농경지와 산림, 그리고 소규모 주거지가 혼재된 환경입니다.

* 마을 자체는 조용하고 한적한 편입니다.

* 가까운 거리에 대규모 편의시설, 상업 시설, 병원, 관공서 등은 없으며, 진주시내 또는 인근 읍면으로 차량 이동이 필요합니다.

* 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변을 조사한 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

* 권리분석

* 본건은 채권자 최OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

* 매각되는 대상은 건물뿐이며, 토지는 매각 대상이 아닙니다.

* 토지 소유자와 건물 소유자가 다르므로, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 건물 철거나 토지 사용료 관련 분쟁 가능성을 내포합니다.

* 말소기준권리 확인 및 추가적인 등기부등본상의 권리 변동 사항은 반드시 재확인이 필요합니다.

* 상권분석

* 해당 지역은 전형적인 농촌 지역으로, 배후 인구 및 소비력이 있는 상권과는 거리가 있습니다.

* 인근에는 지역 주민을 위한 최소한의 생활 편의 시설(소규모 마트, 농자재 판매점 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 본 물건 자체의 상업적 가치보다는, 지역 주민을 위한 주거용 부동산으로 이해하는 것이 적합합니다.

* 생활정보

* 현황은 단독주택으로 이용되고 있으며, 기본적인 주거 설비(난방, 전기, 수도)는 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 전원생활을 누리기에 적합합니다.

* 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의 시설 및 공공 서비스 이용을 위해서는 차량을 이용해 이동해야 합니다.

* 잠재적 리스크

* 토지 미포함 및 사용권 불확실: 건물이 단독으로 매각되므로, 토지 소유권을 확보할 수 없습니다. 토지 사용에 대한 권리가 불확실하며, 이에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 사용료 지급 의무: 토지 소유자가 채무자/소유자를 상대로 제기한 건물 철거 시까지의 임대료 지급 소송에서 승소 판결이 확정되었습니다. 따라서 낙찰자는 건물 사용을 위해 토지 소유자에게 토지 사용료를 지급해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 부담으로 이어집니다. (판례: 창원지방법원 진주지원 사천시법원 2018가소3126)

* 법정지상권 성립 여부 미확인: 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 상황에서 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 법정지상권이 성립되지 않으면, 토지 소유자가 건물 철거를 요구할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건물 면적 차이: 공부상 면적(31.74㎡, 약 9.60평)과 현황 실측 면적(약 67.8㎡, 약 20.51평)이 두 배 이상 차이가 납니다. 이는 건축물대장 등 공부 정리 및 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소재 불명 창고: 공부상 존재하는 창고(12.56㎡, 약 3.80평)가 현황 조사에서 소재불명으로 확인되지 않아, 해당 부분에 대한 추가 확인 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 현재 건물에 임차인이 있는지 여부는 파악되지 않았습니다. 명도 시 임차인 존재 여부에 따라 명도 진행에 변수가 발생할 수 있습니다.

* 종합 의견

* 본 물건은 건물만 매각되는 강제경매 물건으로, 토지 소유권이 없어 토지 사용권 확보가 불확실하다는 근본적인 한계를 지닙니다.

* 가장 큰 위험 요소는 토지 소유자의 승소 판결에 따른 토지 사용료 지급 의무 발생 가능성과, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이 두 가지는 낙찰 후 상당한 금전적, 법적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 또한, 건물 면적의 공부상-현황 간 큰 차이와 소재 불명 창고 문제도 잠재적 리스크로 작용합니다.

* 이러한 복합적인 권리 및 법적 문제로 인해, 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 확인이 반드시 필요한 매우 리스크가 높은 물건입니다.

* 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 건물 자체에 대한 감정가는 17,763,600원으로 매우 낮게 책정되어 있습니다.

* 실수요자 대상: 복잡한 법적 문제를 해결할 의지가 있고, 저렴한 비용으로 농촌 지역의 단독주택을 취득하여 직접 거주하려는 실수요자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다. (단, 토지 사용료 협상 및 법적 문제 해결 가능성 전제)

* 토지 사용 협상: 낙찰 후 토지 소유자와의 원만한 협상을 통해 합리적인 토지 사용 조건을 확보한다면, 저렴하게 건물을 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계