나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4369 [1] 경상남도 진주시 명석면 외율리 산143 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4369 [1] 경상남도 진주시 명석면 외율리 산143 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4369
• 주소: 경상남도 진주시 명석면 외율리 산143
• 감정가: 115,617,200원
• 최저가: 41,437,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

진주지원 경매3계 2024타경4369 | 소재지: 경상남도 진주시 명석면 외율리 산143 | 감정가: 115,617,200원 | 최저가: 41,437,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2024타경4369 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4369 (1)

소재지: 경상남도 진주시 명석면 외율리 산143

용도: 임야

감정가: 115,617,200원

토지면적: 39,868.00㎡ (약 12,061평)

토지 지분율: 3986800 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 박OO

특이사항: 분묘기지권

주의사항:

- 지적도상 맹지입니다.

- 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 이용 상황은 측량이 필요합니다.

- 본건 서측 지적 경계 쪽 일부가 묘지로 조성되어 있으며, 인접 필지와 구분 없이 이용되고 있습니다. 경매 입찰 시 정확한 분묘 및 비석 기수 등을 반드시 확인해야 합니다.

- 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있습니다.

감정평가서 요약 요항표

토지 감정 요항표

위치 및 주위 환경:

본건은 경상남도 진주시 명석면 외율리 소재 팔미마을회관 북측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통 상황:

본건 주위 지역의 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태:

본건 토지는 급경사지의 부정형 토지로 현재 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

지적도상 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)<수도법>에 해당합니다.

제시 목록 외 물건:

본건 서측 지적 경계 부분 일부가 분묘로 조성되어 있으며, 원거리 육안상 비석 5여 개가 조사되었습니다. 계절적 요인 등으로 접근이 제한될 수 있습니다.

공부와의 차이:

해당 사항 없습니다.

기타 참고 사항:

임대 관계는 미상입니다. 감정평가액 산출 근거 및 결정 의견을 참조하시기 바랍니다.

1.2. 입지 조건

본건은 진주시 명석면 외율리에 위치하며, 팔미마을회관 북측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 자연녹지 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 다만, 지적도상 맹지이며 급경사지의 부정형 토지로서 차량 접근성이 좋지 않고, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 인접 필지와 구분 없이 묘지로 이용되고 있는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 박OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 조OO이며, 해당 물건에는 분묘기지권이 존재합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘의 기지에 대하여 소유자를 상속한 자가 시효취득에 의하여 그 토지를 이용할 수 있는 용익물권의 성격을 갖는 권리입니다. 따라서 향후 토지 이용 시 분묘 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 분묘의 수량, 위치, 분묘기지권의 성립 여부 및 범위 등을 철저히 조사해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 농림지역 내 임야로, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 일반적인 상권 분석이 어렵습니다. 주로 농업 활동이나 임업 활동이 이루어지는 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의 시설 또한 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

주변 편의 시설은 팔미마을회관이 근거리에 위치하고 있으며, 진주시 시내와의 접근성을 고려할 때 차량 이용 시 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주변 생활 환경은 자연 친화적인 특징을 가집니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이므로, 도로와의 연결을 위한 별도의 토지 확보 또는 인접 토지 이용 협의가 필요합니다. 급경사 지형 또한 토지 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 본건 서측 경계 부분에 다수의 분묘가 확인되며, 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 법적, 현실적 문제로 작용할 수 있습니다. 분묘의 정확한 위치, 수량, 분묘기지권의 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3. 토지 이용 제한: 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 수변구역 등 각종 법규에 의한 토지 이용 제한이 다수 존재하여 건축이나 개발 행위에 제약이 따릅니다.

4. 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량을 통한 정확한 확인이 필요하며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 명석면 외율리에 소재한 임야로, 감정가는 115,617,200원입니다. 넓은 면적을 가지고 있으나, 지적도상 맹지, 급경사, 분묘기지권 존재, 다양한 토지 이용 제한 등의 명확한 단점을 지니고 있습니다. 특히 분묘기지권 문제는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다. 해당 물건은 투자 가치를 신중하게 판단해야 하며, 일반적인 투자 대상보다는 특정 목적(예: 개인 사찰 부지, 임야 개발 허가 가능성 타진 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저평가 가능성: 위에서 언급된 여러 단점들로 인해 경쟁률이 낮아 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

2. 자연환경: 팔미마을회관 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

3. 개발 가능성 탐색: 향후 해당 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 지속적으로 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 투자 결정은 본인의 책임하에 신중하게 내리셔야 하며, 전문가의 상담을 받아보시는 것을 권장합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계