나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35714 [2] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 935-1 묘지 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35714 [2] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 935-1 묘지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매3계 2024타경35714 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 935-1 | 감정가: 87,670,000원 | 최저가: 31,421,000원 | 용도: 묘지

1. 진주지원 2024타경35714 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경35714 (2)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 935-1

용도: 묘지

감정가: 87,670,000원

토지면적: 1955.00㎡ (약 591.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OOOOO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 남해군 고현면 지역에 위치하고 있습니다.

기호(1) 토지는 "달실복지화관" 북측 인근으로 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

기호(2) 및 (3) 토지는 "서갈화마을회관" 남동측 인근으로 임야, 농경지, 주택 등이 주변에 소재하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 있는 일반적인 농촌 및 산간 지대입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자이자 채무자인 강OOOOO 외 강제채권자 농OOOOOOOO이 등재되어 있습니다.

소유자와 채무자가 동일인으로 확인됩니다.

등기부상 권리관계 확인이 필요하며, 특히 분묘기지권이 성립되어 있어 향후 권리행사에 영향을 줄 수 있습니다.

중복사건으로 인한 혼란 가능성이 있으며, 재매각 절차를 거치고 있습니다.

권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 상세한 권리 분석은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 묘지로 이용 중이며, 주변 지역은 농경지, 임야, 주택 등으로 구성된 농촌 지역입니다.

일반적인 상업 시설이나 상권 형성이 활발한 지역과는 거리가 있어, 전통적인 상권 분석은 제한적입니다.

주변에 "달실복지화관" 및 "서갈화마을회관" 등이 소재하나, 이는 편의시설이라기보다는 지역 시설에 해당합니다.

인근 지역은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 토지 중 기호(1)은 답(논)으로, 기호(2)는 전(밭)으로 이용되고 있으며, 기호(3)은 묘지로 이용 중입니다.

토지는 전체적으로 부정형이거나 정방형의 완경사지 형태를 띠고 있습니다.

기호(1) 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

기호(2) 및 (3) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능한 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 해당 여부: 기호(2), (3) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 정확한 경계 및 통행로 확보를 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 기호(2) 토지는 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

분묘 관련 문제: 본건 토지(특히 기호 2, 3)에는 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성도 있습니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 요구됩니다.

토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역 등 각종 개발 및 이용 제한 사항이 적용됩니다.

인근 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 고현면에 위치한 묘지 용도의 토지입니다.

토지 자체 면적은 1955.00㎡ (약 591.4평)이며, 감정가는 8,767만원입니다.

경매 진행에 있어 재매각 절차이며, 중복사건으로 진행되는 점을 유의해야 합니다.

주요 권리 사항으로는 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 일부 토지는 지적도상 맹지에 해당하고 분묘가 소재하여 사용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

농지취득자격증명 발급이 필요한 점, 경계가 불분명하여 측량이 요구되는 점 등은 추가적인 고려사항입니다.

투자 관점에서는 묘지로서의 특수성을 고려해야 하며, 권리 및 이용상의 제약 사항을 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

묘지로서의 잠재적 가치: 특정 수요층을 대상으로 한 묘지 용도의 토지로서 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

저가 매수 기회: 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었다면 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

관광 연계 가능성: 남해군이라는 지역적 특성을 감안하여, 지역 관광 자원이나 시설과의 연계를 통해 부가 가치를 창출할 여지도 배제할 수 없습니다. (이는 추후 심층 분석 필요)

다수의 필지 포함: 기호(1)-(3) 토지를 포함하고 있어, 향후 통합 또는 분할 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계