나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36205 [1] 경상남도 하동군 옥종면 대곡리 614-6 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36205 [1] 경상남도 하동군 옥종면 대곡리 614-6 전 경매

• 사건번호: 2024타경36205
• 주소: 경상남도 하동군 옥종면 대곡리 614-6
• 감정가: 19,118,000원
• 최저가: 6,852,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

진주지원 경매3계 2024타경36205 | 소재지: 경상남도 하동군 옥종면 대곡리 614-6 | 감정가: 19,118,000원 | 최저가: 6,852,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2024타경36205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36205 (1)

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 대곡리 614-6

용도: 전

감정가: 19,118,000원

토지면적: 869.00㎡ (약 262.87평)

토지 지분율: 86900 (제공된 정보 그대로 기재)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자/채무자/채권자: 이OOOOO / 이OO / 이OO (공유물 분할 관련 가족 관계 추정)

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 맹지, 수목 포함 평가, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 분묘 소재 가능성, 측량 필요

2. 입지조건

본 건은 경상남도 하동군 옥종면 대곡리에 위치하며, 삼장마을회관에서 북동측으로 약 200미터 지점에 자리하고 있습니다. 주변은 농가, 농경지, 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통 상황으로는 차량 접근이 불가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 관내 버스 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 비교적 보통 이하인 편입니다. 토지 형태는 완경사의 부정형이며, 상당 기간 휴경상태로 추정됩니다. 지상에는 활잡목과 수풀이 울창하여 현재 토지 접근 및 이용이 매우 어려운 상태입니다.

3. 권리분석

본 건은 '공유물분할을 위한 경매'로, 공유자 간의 재산권 분쟁 해결을 목적으로 진행되는 사건입니다. 소유자(이OOOOO)와 채무자/채권자(이OO)가 동일한 성씨를 공유하는 것으로 보아, 가족 간의 재산 분할 관련 분쟁으로 추정됩니다. '재매각' 사건이라는 점은 이전 경매에서 대금 미납, 권리 관계 문제, 명도 저항 등 예상치 못한 문제가 발생했을 가능성을 시사하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다. '분묘기지권'의 가능성과 '농지취득자격증명' 제출 의무는 본 건의 주요 권리 분석 및 취득 시 고려사항입니다. 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 몰수 위험이 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘의 존재는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농촌 지역에 위치한 '전(밭)' 용도의 토지로서, 상업적 용도의 상권과는 거리가 멀며 주로 농업 활동과 관련된 잠재력을 지닙니다. 주변은 농경지와 임야, 소규모 주택 등이 분포하는 농촌 지대입니다. 토지이용계획상 생산관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 여러 규제가 존재하여 토지 활용의 폭이 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변의 삼장마을회관이 근거리 생활 거점 역할을 할 수 있으나, 현대적인 생활 편의 시설(대규모 상업 시설, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필수적입니다. 다만, 차량 접근이 불가능하고 대중교통 여건이 좋지 않아, 생활 편의시설 이용에는 다소 불편함이 예상됩니다. 하동군 옥종면 소재지의 중심 상업 시설까지의 이동 시간 및 접근성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, '맹지'로 지정되어 있어 도로에 직접 접하지 않아 토지 진입 및 활용에 가장 큰 제약을 받습니다. 건축이나 개발 시 맹지 해소 방안 마련이 필수적입니다. 둘째, 현재 토지에 수풀이 우거져 접근이 매우 어렵고, 완경사 지형으로 인한 이용의 어려움이 있습니다. 셋째, '농지취득자격증명' 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 직접적인 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 넷째, '분묘기지권' 가능성은 토지 소유권 행사 및 사용에 장기적인 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, '재매각' 이력은 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 기타 심각한 문제가 있었음을 시사합니다. 마지막으로, 생산관리지역 내에서도 가축사육 제한, 역사문화환경보존 등 다양한 규제가 토지 이용 계획 수립 시 고려되어야 합니다. 정확한 지적 경계와 위치 확인을 위한 측량 비용도 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 옥종면의 농촌 지역에 위치한 공유물분할을 위한 경매 토지입니다. 감정가는 1911만 8천 원으로, 869㎡(약 263평)의 면적 대비 상대적으로 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 맹지, 차량 접근 불가, 수풀 울창으로 인한 현황 이용 어려움, 재매각 이력, 농지취득자격증명 제출 필수, 분묘기지권 가능성 등 복합적이고 상당한 제약 요소들을 안고 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역이지만, 다양한 개발 제한 사항이 존재합니다. 권리 관계 자체의 복잡성은 낮으나, 법적 요건 충족(농지증명) 및 현실적인 토지 이용 문제를 해결하기 위한 상당한 노력과 추가 비용이 요구될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약될 수 있습니다. 첫째, 공유물분할 경매의 특성을 활용하여 향후 토지 분할 및 개별 매각을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다. 둘째, 재매각 및 다수의 제약 조건으로 인해 시장 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 셋째, 농촌 지역 토지에 대한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 주변 개발 수요와 지역 성장 가능성에 크게 좌우됩니다.

투자 시 반드시 맹지 해소 방안(인접 토지 매입, 통행권 확보 등)을 최우선으로 검토해야 하며, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘기지권의 실제 존재 여부 및 영향 범위 등을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량 비용을 고려하고, 재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계