나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2396 [1] 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2396 [1] 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매1계 2024타경2396 | 소재지: 전북특별자치도 정읍시 충정로 513, 1동 2층202호 | 감정가: 431,000,000원 | 최저가: 147,833,000원 | 용도: 다세대주택

1. 정읍지원 2024타경2396 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2024타경2396 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 431,000,000원

토지면적: 93.94㎡ (약 28.4평)

건물면적: 78.75㎡ (약 23.8평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 성OO

채권자: 무OOOOOOOOO

특이사항:

1. 공부상 '철근콘크리트구조'와 달리 현황은 '독일식 목골조가옥공법과 패시브공법을 병용, 공학용목재 사용하여 건축'된 것으로 파악됩니다. 감정평가 시 현황을 고려하여 평가되었습니다.

2. 등기부등본 상 토지면적(1,213㎡)과 집합건축물대장 상 대지면적(1,130㎡) 간 차이가 있으나, 대지권 면적은 1,130㎡ 기준으로 산정되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 정읍시 공평동에 소재하며, "정일중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 농경지 등이 혼재된 정읍시 서측 외곽 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 남동측으로는 정읍IC가, 북동측으로는 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악되었습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕으로 구성된 4층 건물 중 1동 2층 202호입니다. 외벽은 오메가 스타코 플랙스, 내진구조 공학용 목재 등으로 마감되었으며, 내벽과 천장은 원목 인테리어, 규조토, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호입니다. 기본적인 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 비교적 사다리형의 형상으로, 자체 지반은 대체로 등고 평탄하며 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 단지 북서측으로는 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 대로3류에 접해있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자가 담보권 실행을 위해 신청한 경매입니다. 일반적으로 임의경매는 낙찰 후 등기부상 권리가 대부분 소멸되어 깨끗한 권리를 취득하게 되지만, 상세한 권리 분석은 별도의 확인이 필요합니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 성OO, 채권자는 무OOOOOOOOO입니다. 공부와 현황 간 건축 공법상의 차이가 있어 추후 이에 대한 확인 및 관리가 중요할 것으로 보입니다.

1.6. 상권분석

대상 물건이 위치한 정읍시 공평동 지역은 주거 중심의 외곽 지역으로, 중학교 및 기타 주거 시설, 일부 근린생활시설이 혼재된 형태입니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능한 환경으로 판단됩니다. 주변에 학교가 있어 학생 관련 수요가 있을 수 있으며, 서측 외곽 지역의 개발 잠재력에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.7. 생활정보

가장 가까운 학교로는 정일중학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 교통망으로는 남동측 인근 정읍IC, 북동측 간선도로, 버스 승강장 등이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 건축 공법의 차이: 공부상의 철근콘크리트 구조와 달리 현황 목골조 공법으로 건축되어, 추후 재건축, 증축, 용도 변경 등 건축 관련 업무 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 보험 가입이나 하자 보수 등에서도 차이가 발생할 수 있습니다.

2. 임대차 관계 미상: 현재 점유자가 누구이며 임대차 관계가 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 인수해야 할 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 토지 면적 차이: 등기부와 건축물대장상의 토지 면적 차이는 경미한 수준이나, 대지권으로 설정된 면적이 실제 건축물대장상 면적임을 확인하는 과정이 필요합니다. (감정평가서에 명시된 내용으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 투자자의 꼼꼼한 확인이 필요합니다.)

4. 규제 지역: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 지정 지역으로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 정읍시의 비교적 조용한 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 인근 학교와의 근접성, 차량 접근성 등 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 공부와 상이한 건축 공법, 미상의 임대차 관계 등은 투자를 고려할 때 반드시 확인하고 넘어가야 할 중요한 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명확한 현황 파악과 예상되는 명도 과정을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 안정적인 임대 수익 가능성: 만약 명도 후 임대가 원활하게 이루어진다면, 정읍시 지역 내에서 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

2. 미래 가치 상승 잠재력: 정읍시 서측 외곽 지역의 장기적인 개발 계획 및 도시 확장 추이에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 특수 건축 공법의 활용: 일반적인 공법과 다른 목골조 공법은 친환경 건축이나 특정 타겟 고객에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. (단, 이에 대한 충분한 이해와 정보가 뒷받침되어야 합니다.)

4. 저평가 가능성: 공부와 현황의 차이, 미상의 임대차 관계 등으로 인해 시장의 관심에서 벗어나 있을 수 있으며, 이러한 요인들을 잘 파악하고 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계