나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32664 [1] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1234 답 경매
매각기일: 2026-04-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32664 [1] 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1234 답 경매
- 사건번호: 2024타경32664
- 주소: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1234
- 용도: 답
통영지원 경매7계 2024타경32664 | 소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1234 | 감정가: 29,116,000원 | 최저가: 5,114,000원 | 용도: 답
1. 통영지원 2024타경32664 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2024타경32664 (1)
소재지: 경상남도 고성군 삼산면 두포리 1231
용도: 답
감정가: 29,116,000원
토지면적: 810.00㎡ (약 245.03평)
토지 지분율: 81000 (전체 면적(810.00㎡)에 대한 지분율은 81000으로 기재되어 있으나, 이는 통상적인 지분율 표기와 달라 전체 토지를 매각함을 의미하는 것으로 보입니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 구OO
채무자: 구OO
채권자: 신OOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각
주의사항:
- 일괄매각.
- [목록2] 제시외 건물[감정서상 ㉠~㉣] 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 영향 받는 가격임.
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- 지적도상 맹지임.
1.2. 입지조건
본 건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리 소재 "보타암" 서측 및 남서측 인근에 위치합니다.
주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
차량 접근은 본건(일련번호1토지) 및 인근 토지(일련번호2,3토지)까지는 가능하여 교통 사정은 보통으로 보이나, 일련번호4토지는 접근이 곤란하여 교통 사정이 다소 불편한 편입니다.
지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 출입이 가능한 상태입니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 구OO이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.
주요 권리 분석 사항으로는 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다.
또한, 법정지상권이 등재되어 있어 해당 토지 위에 타인의 소유물이 존재하거나 이용 권리가 있을 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.
본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았음을 의미합니다.
1.4. 상권분석
본 건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주택, 전, 답 등이 혼재하고 있습니다.
인근에 "보타암"이 소재하고 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.
주변의 상업 활동은 매우 제한적일 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요합니다.
1.5. 생활정보
본 건은 경상남도 고성군의 농촌 지역에 위치하고 있어, 조용하고 한적한 생활환경을 제공합니다.
전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.
주변에 "보타암"과 같은 자연 경관 자원이 있으며, 해안 지역과도 인접할 가능성이 있습니다.
대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역입니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.
첫째, 지적도상 맹지로서 도로 접근성에 대한 문제가 있으며, 인접 토지와의 관계가 중요합니다.
둘째, 농지로서 농지취득자격증명 제출 의무가 있어, 자격 요건을 갖추지 못한 경우 취득이 불가하거나 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.
셋째, 법정지상권의 존재는 토지 이용에 심각한 제약을 줄 수 있는 중대한 권리 문제입니다. 이에 대한 상세 조사가 필수적입니다.
넷째, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 다양한 가축사육제한구역 지정으로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.
다섯째, 재매각 물건이라는 점은 낙찰이 성사되지 않은 이유가 있을 수 있음을 시사합니다.
마지막으로, 제시외 건물은 매각에서 제외되지만 최저매각가격 산정에 영향을 미친다는 점도 고려해야 합니다.
1.7. 종합 의견
통영지원 2024타경32664 (1) 물건은 경상남도 고성군 삼산면 두포리의 답으로, 농촌 지역의 전원적 환경을 갖춘 토지입니다.
그러나 지적도상 맹지, 법정지상권의 존재, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 엄격한 지역·지구 지정으로 인한 개발 제한 등 해결해야 할 복잡한 법적, 행정적 문제들을 안고 있습니다.
특히 법정지상권 문제는 토지 소유권의 실질적인 행사 범위를 제한할 수 있는 매우 중요한 사안이므로, 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.
본 건은 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 접근할 수 있는, 특수한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.
첫째, 농지법 및 관련 법규에 대한 전문성을 갖춘 투자자라면, 법정지상권 문제 해결 또는 특정 농업 목적 활용 시 상대적으로 낮은 감정가에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.
둘째, 재매각 물건으로서, 이전 경매 유찰 사유를 파악하고 이를 극복할 수 있다면 유리한 조건으로 거래할 가능성이 있습니다.
셋째, 전원생활이나 소규모 농장 운영 등 특정 목적을 가진 개인 투자자에게는, 입지적 특성과 함께 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.
넷째, 엄격한 토지 이용 규제 지역에 속해 있으나, 해당 규제 범위 내에서 창의적인 활용 방안을 모색할 수 있다면 그 가치가 발현될 수 있습니다.
법원 정보
통영지원 경매7계