나이스옥션 법원경매 통영 2024타경438 [4] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 산110-13 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경438 [4] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 산110-13 임야 경매

• 사건번호: 2024타경438
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 산110-13
• 감정가: 107,225,800원
• 최저가: 26,901,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

통영지원 경매4계 2024타경438 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 산110-13 | 감정가: 107,225,800원 | 최저가: 26,901,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경438 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경438 (4)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 산110-13

용도: 임야

감정가: 107,225,800원

토지면적: 31,537.00㎡ (약 9,545.34평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 신OO

채권자: 통OOOOO

1.2. 물건 현황 및 토지감정요항표

본건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 "상촌마을" 북측 및 북서측 인근에 산재해 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

- 형태 및 이용상태:

기호(1,2)는 부정형 완경사지의 "전" 상태입니다.

기호(3)은 부정형 완경사지의 "주거나지" 상태입니다.

기호(4)는 부정형 완경사지의 "휴경지" 상태입니다.

기호(5)는 부정형 급경사지의 "자연림" 상태입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1-4)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

기호(5)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지<산지관리법>에 해당합니다.

- 인접 도로상태:

기호(1)은 지적도상 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하나 단차가 있어 차량 진출입이 어렵습니다.

기호(2,4,5)는 맹지입니다.

기호(3)은 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

- 제시외 물건:

기호(2,3) 지상에 제시외수목(동백나무 등)이 소재합니다.

지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되어 토지에 포함하여 평가되었습니다 [cite:].

1.3. 입지조건

본건은 거제시 일운면에 위치하여 남해안의 아름다운 자연경관을 누릴 수 있는 지역에 속합니다. 일운면은 지세포항, 와현, 구조라 등 관광 명소가 많아 관광객의 발길이 잦은 지역 중 하나입니다. 본건 주변으로는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경과 자연 환경이 조화를 이루고 있습니다. 다만, 일부 필지는 차량 접근이 어렵거나 맹지인 점은 입지상 아쉬운 부분입니다 [cite:].

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(신OO)와 채권자(통OOOOO)가 명시되어 있습니다. 소유자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 토지 매각 대상입니다.

주요 특이사항으로는 '분묘기지권'이 존재합니다. 이는 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 소유하기 위해 분묘가 설치된 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 분묘기지권은 토지소유자의 승낙을 얻었거나, 시효 취득을 통해 성립될 수 있으며, 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘에 대해서는 시효 취득이 부정됩니다. 본건의 경우, 분묘기지권의 성립 여부가 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성 때문에 불분명한 상태입니다 [cite:]. 또한, 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요하다는 점도 유의해야 합니다 [cite:].

1.5. 상권분석

본건이 위치한 거제시 일운면 옥림리는 자연환경과 함께 관광객이 찾는 지역입니다. 인근에 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 개별 필지들이 '전', '주거나지', '휴경지', '자연림' 등으로 이용되고 있어, 현재로서는 상업 활동이 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다. 하지만 거제시 자체는 남부내륙철도 건설, 기업혁신파크 조성 등 대규모 개발 사업을 통해 지역 발전이 기대되는 곳입니다.

1.6. 생활정보

일운면 옥림리는 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 있어 쾌적한 자연을 누릴 수 있습니다. 다만, 차량 접근이 어려운 필지가 있고, 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점은 생활의 불편함이나 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있습니다 [cite:]. 인근 지역에 대한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 일부 개발이 진행 중인 지역이 있어 소음이나 먼지 등의 발생 가능성은 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이는 향후 분묘 이장이나 사용에 관한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

- 지적 경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해 측량이 필요하며, 이로 인한 경계 분쟁 가능성이 있습니다 [cite:].

- 접근성: 일부 필지는 차량 접근이 불가능하거나 맹지로서, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

- 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

- 입목 관련: 자생하는 입목 등은 토지와 일체로 평가되었으나, 이에 대한 명확한 관리 방안이나 소유권 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 일운면에 위치한 임야로, 감정가는 107,225,800원입니다. 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있으나, 분묘기지권의 존재 및 불분명성, 불분명한 지적 경계, 일부 필지의 낮은 접근성 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 제약이 따르는 점도 고려해야 합니다. 투자자는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 잠재적 가치 상승 가능성 및 개발 가능성을 신중하게 검토해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

- 풍부한 자연환경: 거제시 일운면의 빼어난 자연 경관은 잠재적인 가치를 지닙니다.

- 지역 개발 잠재력: 거제시의 지속적인 개발 계획은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

- 낮은 진입 장벽: 경매 물건으로서 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 명확한 권리 파악: 분묘기지권, 지적 경계 문제 등은 사전에 철저한 조사를 통해 명확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

- 장기적 관점: 단기 시세 차익보다는 장기적인 가치 상승이나 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 적합할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매4계