나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4447 [1] 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2024.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치한
토지,건물 부동산으로서, 부근은 마을 주변의 임야, 농경지 및 농가주택 등이
혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 하단부까지 차량 접근 및 일부 출입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 2,3) : 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 대체로 등고 평탄하고
지반은 보통시되며, 건부지(단독주택)부지로 이용중임.
기호 4,6,7,8) : 공히 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서 휴경농지임.
기호 5) : 대체로 사다리형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서, 휴경농지임.
기호 9,10) : 공히 사다리 및 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지의
자연림(일부 경작지)임.

인접 도로상태

기호 2,3,8,10) : 동측으로 폭 약4M 내외의 포장농로에 접함.
기호 4-7) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능하며, 경작로 개설되어 있음.
기호 9) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2,3,7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 4,5,6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
기호 8) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 농업진흥구역<농지법>.
기호 9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법>.
기호 10) : 농림지역, 생산관리지역,가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) : 경량철골조 아스팔트 싱글지붕 단층으로서,
(사용승인일자 : 2008.03.26)

외 벽 : 사이딩판넬 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호임.

기호 1-1) : 경량철골조 아스팔트 싱글지붕 단층으로서,
(사용승인일자 : 2008.03.26)

외 벽 : 사이딩판넬 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1) : 단독주택
기호 1-1) : 창고

설비내역

위생, 급배수시설과 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(㉠-㉤) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤) 각 매각 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-목록 2, 3. 토지는 일단의 단독주택부지로서 식재되어 있는 종려나무, 벚나무 등 조경수와 석축 및 방부목 울타리 등의 구축물은 토지에 포함하여 평가함.
-목록 4~8. 토지는 전 및 과수원으로 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
-목록 4~10. 지상엔 잡목 및 잡풀, 넝쿨 등이 무성하여 현장 접근이 불가능한 토지로서, 드론, 위성자료, 탐문 등 들 통한 조사결과, 육안으로 식별가능한 분묘는 없거나 확인이 불가능한 점을 고려하여 구애없이 평가함.
-목록 9, 10. 토지는 임야로서 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함.
-목록 10. 토지는 '생산관리지역', '농림지역'에 속하는 토지이나 주된 용도인 '생산관리지역'을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2024타경4447 (1)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093

용도: 단독주택 (농가주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지 면적: 32716.00㎡ (약 9897.49평)

건물 면적: 123.27㎡ (약 37.29평)

건물 제시외 면적: 5.50㎡ (약 1.66평) - 매각 포함

1.3. 가격

감정가: 920,844,360원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치해 있음.

부근은 마을 주변의 임야, 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건 및 하단부까지 차량 접근 및 일부 출입 가능함.

관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

일부 토지(기호 2,3,8,10)는 동측으로 폭 약 4M 내외의 포장 농로에 접함.

나머지 토지(기호 4-7, 9)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입 가능하며, 경작로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 농업진흥구역, 준보전산지, 임업용산지 등 복합적인 용도지역에 속함.

토지는 전, 과수원, 자연림(일부 경작지), 임야 등으로 이용 중이며, 휴경상태인 곳이 많음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 소유권은 배병헌에게 이전되었음 (2022-07-27 교환).

말소기준권리는 2022-07-27 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을7)임.

등기부채권 총액은 880,000,000원임.

이하 근저당권(김해축산업협동조합, 이철한) 및 임의경매 개시결정(김해축산업협동조합) 등기가 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

다만, 물건 명세서상 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분이 있어, 이에 대한 주의가 필요함.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 농가주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있음.

주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 지역 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

정확한 상권 분석을 위해서는 주변 시세 조사가 추가적으로 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 마을 중심지에 기본적인 편의시설(마트 등)이 있을 수 있으나, 상세 정보는 부족함.

고성군 동해면 소재지의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 있으나, 상세 정보는 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

물건 명세서에 따르면, 매각에서 제외하는 지상 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 구축물(감정서상 ㉤)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함.

이는 최저매각가격 결정에 영향을 미치는 요소로, 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

6.2. 농지취득자격증명 필요

토지(목록 4~8)는 전 및 과수원으로, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됨.

자격증명을 미제출할 경우 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으므로 사전에 준비해야 함.

6.3. 분묘기지권 가능성

일부 토지(목록 4~10)는 잡목 등으로 접근이 어려워 분묘 확인이 불가능한 점을 고려하여 평가되었음.

따라서, 분묘기지권이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 현장 접근성 제한

일부 토지(목록 4~10)는 잡목, 잡풀, 넝쿨 등이 무성하여 현장 접근이 매우 제한적인 상태임.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역은 농경지, 임야, 농가주택이 혼재된 지역으로, 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 대규모 축사 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았음.

다만, 고성군 내 일부 지역에서 축사 관련 갈등이 있음을 시사하는 보도가 있었으므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 농지, 임야 등이 복합된 지역에 위치하여 활용 가능성이 높음.

현재 등기부상 권리관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 예정이나, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 가능성, 현장 접근성 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음.

이에 따라, 투자 전 현장 조사와 함께 법률 전문가와의 상담을 통해 해당 리스크를 면밀히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용하여 전원주택 단지 조성, 농장 운영 등 다양한 개발 및 활용이 가능함.

농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

향후 주변 지역 개발 계획 등에 따른 지가 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 920,844,360원

본 물건은 법정지상권 불분명, 농지취득 제한, 접근성 제한, 분묘기지권 가능성 등 여러 잠재적 리스크가 존재함.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 10%~30% 할인을 적용할 수 있으나, 본 건의 경우 리스크 요인이 다수 존재하므로, 감정가의 20%~30% 수준의 할인을 고려하여 약 6억 4천만원 ~ 7억 4천만원 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있음.

정확한 입찰가 결정은 철저한 현장 조사와 권리 분석, 주변 시세 조사 결과를 바탕으로 신중하게 이루어져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.