나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4447 [1] 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4447 [1] 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4447
• 주소: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093
• 용도: 단독주택

통영지원 경매4계 2024타경4447 | 소재지: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093 | 감정가: 920,844,360원 | 최저가: 471,472,000원 | 용도: 단독주택

1. 통영 지원 2024타경4447 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경4447 (1)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093

용도: 단독주택

감정가: 920,844,360원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 배OOOOO

채무자: 김OO

채권자: 김OOOOOOOO

토지 면적: 32,716.00㎡ (약 9,896.4평)

건물 면적: 123.27㎡ (약 37.3평)

제시외 건물 면적 (매각 포함): 5.50㎡ (약 1.7평)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 마을을 중심으로 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 모습을 띠고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황 측면에서는 본건 부동산의 일부 하단부까지 차량 접근이 가능하며, 출입 또한 일부 용이합니다. 관내의 일반적인 교통 사정은 보통으로 볼 수 있습니다.

토지의 형태는 기호 2,3번 필지가 일단의 사다리형 토지로서 지면은 인접 도로와 대체로 평탄하며, 건부지(단독주택 부지)로 이용 중입니다. 기호 4,6,7,8번 필지는 부정형, 기호 5번 필지는 사다리형으로, 동측 하향의 완경사지로서 휴경 농지로 이용되고 있습니다. 기호 9,10번 필지는 사다리형 및 부정형으로, 동측 하향의 완경사지에 위치한 자연림(일부 경작지)입니다.

인접 도로 상태는 기호 2,3,8,10번 필지가 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장된 농로에 접해 있습니다. 기호 4-7번 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입이 가능하며 경작로가 개설되어 있습니다. 기호 9번 필지 또한 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한 상태를 살펴보면, 상당 부분이 생산관리지역에 속하며, 일부는 농림지역에 해당합니다. 또한, 지역별로 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 일부 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 김OOOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다. 소유자는 배OOOOO이며, 채무자는 김OO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 다음과 같은 특이사항 및 주의사항이 있습니다.

- 분묘기지권이 존재하는 것으로 파악됩니다. 이는 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

- 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물(매각 제외 대상)이 존재합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

- 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 있었음을 시사합니다.

- 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤)은 매각에서 제외됩니다.

- 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격은 이러한 제시외 건물 소재로 인해 가격이 제한받고 있습니다.

임의경매 절차상 일반적인 채권은 매각으로 소멸되나, 상기 언급된 분묘기지권, 법정지상권 등은 인수 또는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 주택 및 토지로서, 전통적인 상업 상권과는 거리가 있습니다. 인근은 농경지, 임야, 그리고 소수의 농가주택이 분포하는 한적한 지역입니다. 따라서 상업 활동이나 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 농촌 지역으로서의 편안함과 고요함을 제공할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 대형마트, 병원, 교육 시설 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

교통 상황은 앞서 언급한 바와 같이 차량 접근은 가능하나, 일부 진입로가 협소하거나 경사질 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

- 분묘기지권: 토지 내부에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권에 따른 토지 사용의 제약을 받을 수 있습니다.

- 법정지상권 불확실성: 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

- 농지취득자격증명 필요: 농지 소재지에 해당하므로, 농지 취득 자격 증명서를 발급받지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

- 맹지 및 접근성: 일부 토지가 맹지이거나, 현재 잡목 등으로 인해 접근이 어려운 상태이므로, 토지 이용 계획 수립 시 접근성 문제를 해결해야 합니다.

- 재매각 이력: 과거 재매각 이력은 물건 자체의 매력도 저하 또는 숨겨진 문제가 있을 가능성을 시사합니다.

- 토지이용규제: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 숙지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 토지와 단독주택, 제시외 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 농촌 지역에 위치하며, 전원생활이나 농업, 또는 장기적인 개발 잠재력을 가진 토지로 볼 수 있습니다.

그러나 본 물건은 분묘기지권, 법정지상권의 불확실성, 농지취득자격증명 필요, 맹지 및 접근성 문제 등 다수의 법적, 행정적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권과 분묘기지권 문제는 향후 토지 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 재매각 이력 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 32,716㎡ (약 9,896평)에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발이나 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 전원생활 및 귀촌 수요: 조용한 농촌 지역의 환경은 전원생활을 꿈꾸는 실수요자나 귀촌을 고려하는 이들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 명도나 분리 매각의 번거로움이 없습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 고성군 지역의 개발 계획 및 도로망 확충 등 주변 환경 변화에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 정보 (참고)

본건 소재지는 농촌 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정된 지역이 일부 포함되어 있어, 인근에 축산업 관련 시설이 존재하거나 규제를 받을 수 있습니다. 정확한 주변 시설 정보 및 혐오 시설 유무는 현장 방문 또는 상세 지도 검색을 통해 직접 확인하시는 것이 필수적입니다.

법원 정보

통영지원 경매4계