나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4867 [1] 경상남도 거제시 장목면 송진포리 산3-5 과수원 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4867 [1] 경상남도 거제시 장목면 송진포리 산3-5 과수원 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2024타경4867 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 송진포리 산3-5 | 감정가: 1,683,022,260원 | 최저가: 422,237,000원 | 용도: 과수원

1. 통영지원 2024타경4867 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경4867 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 송진포리 산3-5

용도: 과수원

감정가: 1,683,022,260원

토지면적: 23,517.00㎡ (약 7,114.21평)

건물면적: 0.00㎡

소유자/채무자: 최OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

주요특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 장목면 송진포리의 "송진마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 그리고 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 산림 지역의 환경을 이루고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 신청에 의해 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 동일인(최OO)입니다. 특히 본 건은 '재매각'으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나, 낙찰 후 문제가 발생하여 다시 매각이 진행되는 경우를 의미합니다. 이러한 상황은 잠재적인 위험 요소를 내포하고 있을 수 있습니다. 토지 지상에 분묘기지권 및 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 상업 활동이 활발한 일반적인 도심 상권과는 거리가 있으며, 농업 및 임업 활동이 중심이 되는 지역에 해당합니다. 인근의 '송진마을'을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상권과는 다소 떨어져 있습니다. 농업용 토지로서의 가치 평가와 더불어, 장기적인 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화에 따라 그 가치가 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

차량 접근성이 중요한 지역이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (교통 상황 보통시됨) 인근 '송진마을'을 통해 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다. 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있으며, 거제시 장목면 지역 특성상 해안 및 농촌 생활 인프라를 활용하게 됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 중대한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 토지 지상에 분묘가 다수 소재(목록 2, 3번)하며, 목록 1, 3번 지상에도 분묘가 존재할 가능성이 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 둘째, 목록 2, 3번 지상에 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이 건물들이 매각에서 제외되더라도 법정지상권 부담은 토지에 남을 수 있습니다. 셋째, 목록 3번 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 미제출할 경우 매수보증금 반환이 거부될 수 있습니다. 넷째, '재매각' 물건이라는 점은 이전 경매에서 문제가 있었음을 시사하므로, 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다. 또한, 목록 1번 토지는 맹지이며, 전체적으로 토지가 경사지대 내 부정형이며 자연림, 묵전, 일부 도로 상태로 이용 중입니다. 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다. 토지 이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지, 생산관리지역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 장목면에 위치한 넓은 면적(23,517㎡)의 과수원 예정지 또는 농업용 토지입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 어우러진 한적한 농촌 지역으로, 자연 친화적인 입지를 제공합니다. 하지만 분묘기지권, 법정지상권, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 지적경계 불분명, 재매각 등 다수의 권리 및 현황상 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 복합적인 문제들을 철저히 분석하고 해결 방안을 강구해야 하는 물건이므로, 충분한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 넓은 토지 면적(약 7,114평)을 보유하고 있다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 또는 토지 이용 규제 완화 시 용도 변경 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 재매각으로 인한 권리상 제약 및 현황상의 문제들로 인해 일반 매물 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 단, 이러한 리스크들을 해소하기 위한 추가 비용과 시간을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 상태에서 과수원 등으로 활용 시, 농업 생산성을 통한 수익 창출도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매4계