나이스옥션 법원경매 포항 2024타경2341 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 253-1 옥성리 녹원빌라 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 소재 "흥해공업고등학교" 남측 인근에 위치하는
"녹원빌라 4층 401호" 단위세대로서, 주위일대는 임야, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성
되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통사정 등 제반교통시설은 다소 불편시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 4층 401호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
바닥: 바닥재 등 마감
창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 각각 폭 약 4-6미터 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2024타경2341 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 253-1 옥성리 녹원빌라 4층401호

신주소: 경상북도 포항시 북구 동해대로1463번길 17-25 (흥해읍 옥성리)

건물명: 녹원빌라

용도: 아파트 (공동주택)

건축년도: 1989년 8월 16일 준공, 1990년 5월 7일 사용승인

총 층수/해당층: 5층 중 4층

세대수: 총 30세대

감정가: 57,000,000원

면적:

* 토지면적: 46.23㎡ (약 14.0평)

* 건물전용면적: 82.74㎡ (약 25.0평)

* 건물공급면적: (제공된 정보 없음)

* 건물 총면적 (대지권 포함): 2,689.2㎡ (건축물대장 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO (양 )

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 소재 "흥해공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 임야, 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용 등 제반 교통시설은 다소 불편한 편입니다. 북측 및 서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 각각 접해 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 바닥재, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방시설 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 22일 서광주세무서장의 압류 (갑4)

인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (채권자: 양윤석)

* 전입일자 및 확정일자: 2022년 2월 28일

* 임차보증금: 55,000,000원

* 해당 임차인은 말소기준권리보다 선순위로 대항력이 있으며, 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (을구 11번 권리 '인수' 표기 확인)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 양

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-02-28

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 배당 후 잔액 인수 가능성 있음.

소멸되는 권리: 말소기준권리(갑4, 압류) 이후 접수된 압류(갑5, 갑7), 강제경매(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변은 임야, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 보입니다.

"포항시 북구 흥해읍 옥성리 253-1 주변 시설" 검색 결과, 반경 1km 내에 흥해읍 행정복지센터, 흥해 도서관, 하나로마트 흥해점 등 기본적인 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 흥해공업고등학교가 위치하여 학군으로 활용될 수 있습니다.

편의: 하나로마트, 흥해읍 행정복지센터, 흥해 도서관 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

교통: 시내버스 노선이 있으나 배차 간격이 넓어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크는 55,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 경매 배당으로 보증금 전액 회수가 안 될 경우, 낙찰자가 해당 금액 또는 잔액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 떨어져 특정 계층에게는 단점이 될 수 있습니다.

건축 연도: 1989년 준공으로 건물이 노후화되어 있어, 향후 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 아파트로, 감정가는 57,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(양 )이 존재하며, 임차보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 상당한 투자 리스크 요인이므로, 입찰 전 임차인의 실거주 여부, 대항력 판단, 배당 가능 금액 등을 철저히 분석해야 합니다.

입지 조건이나 주변 환경은 보통 수준이나, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 감안할 때, 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

해당 지역의 부동산 시세 변동 추이 및 향후 개발 가능성을 면밀히 검토하여, 임차보증금 인수 부담을 상쇄할 만한 시세 상승 여력이 있는지 판단하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 57,000,000원이나, 대항력 있는 임차인에게 55,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

이를 고려하여, 본 건의 잠재적 최대 가치(감정가 수준)에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정: 감정가 57,000,000원 - 인수 보증금 55,000,000원 = 2,000,000원.

본 물건은 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 실질적인 시세 조사 및 명확한 임차인과의 소통을 통해 보증금 회수 방안을 확인한 후, 2,000,000원을 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 해당 지역의 실제 시세와 유사 물건 거래 사례를 반드시 추가적으로 확인하여 정확한 시장 가치를 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.