나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5607 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정공원" 북측 인근에 위치하며, 주위 일원은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 천안시 중심부, 두정역 및 고속도로나들목이 차량으로 5-10분 소요되어 제반 교통상황 등은 무난한 편임.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제11층 제1106호 및 제1107호로서,

·외 벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감
·내 벽 : 벽지 및 타일 등
·바 닥 : 장판지 마루깔기 및 타일 등
·창 호 : 새쉬 이중창임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설의 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 남측으로 왕복4차선, 동ㆍ서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 관계인 부재로 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경5607 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 11층1106호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 9.55㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.5547㎡ (약 2.89평)

건물면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

건물지분: 49.9631㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 프라지움9차

사용승인일: 2017년 05월 12일 (2017년식)

구조: 철근콘크리트구조

지상 층수: 12개 층

지하 층수: 2개 층

총 세대수: 397세대

건물 총 면적 (연면적): 34,002.37㎡

본건 전용 면적: 49.96㎡ (약 15.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, 주변 일원은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대입니다. [cite: provided info] 전체적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: provided info]

2.2. 교통 상황

단지 내 제반 진입도로가 개설되어 있으며, 남측으로 왕복 4차선, 동·서측으로 왕복 2차선 도로에 접하는 등 도로 접근성이 좋습니다. [cite: provided info] 각종 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. [cite: provided info] 또한, 천안시 중심부, 두정역 및 고속도로 나들목까지 차량으로 5-10분 소요되어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. [cite: provided info]

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 「토지이용계획확인서」 상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다. [cite: provided info] 또한 대로3류, 소로1류, 중로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided info]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 총액

말소기준권리: 을1 (근저당, 수협은행, 2017년 06월 16일 접수)

등기부채권 총액: 391,495,609원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 06일

대항력: 없음

비고: 임대차 관계 등 구체적인 정보가 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 09월 09일

확정일자: 2020년 09월 07일

배당신고일자: 2024년 09월 24일

대항력: 없음

비고: 임대차 관계 등 구체적인 정보가 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 용도

본건이 위치한 지역은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 주상복합지대로 이루어져 있습니다. [cite: provided info] 이는 주거와 상업 활동이 공존하는 활발한 지역임을 시사합니다.

4.2. 상권 특성

일반상업지역 및 시가지경관지구에 속해 있어 지역 개발 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다. [cite: provided info] 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 이용이 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 프라지움9차 아파트

주소: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377

사용승인일: 2017년 05월 12일

총 세대수: 397세대

최고 층수: 12층

관리사무소 연락처: 041-902-2400

5.2. 주변 편의시설 및 시설

주변에 성정공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. [cite: provided info] 차량으로 5-10분 거리에 두정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided info] 또한, 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주상복합지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 곳으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

임차인 정 은 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 대항력이 없습니다. 비록 대항력은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 조 는 대항력은 없으나, 1억 2천만원의 보증금이 있습니다. 배당 신고일자가 2024년 9월 24일로, 배당을 받지 못할 경우를 대비하여 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (지상권 등)

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치한 프라지움9차 아파트 11층으로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 상업지역에 속해 있으며, 다양한 생활 편의시설과 교통 접근성이 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보여 인수되는 권리가 없어 안전한 취득이 가능합니다. 임차인 조 의 경우 대항력은 없으나 보증금이 존재하므로 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

전반적으로 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 고려했을 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년식으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 상업지역 내 위치하여 생활 편의시설 및 교통이 편리합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 최근 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 4월 13일: 45.81㎡ (약 13.86평) - 101,500,000원

* 2026년 6월 23일: 45.81㎡ (약 13.86평) - 120,000,000원

* 2026년 6월 10일: 49.96㎡ (약 15.11평) - 140,000,000원 (직거래)

본건 면적(49.96㎡)과 가장 유사한 2026년 6월 10일 직거래 사례가 140,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 감정가 160,000,000원 대비 시세가 형성되어 있어, 유찰 가능성 또는 감정가 이하에서의 낙찰 가능성도 존재합니다.

임차인 보증금 인수액은 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가 범위는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 판단됩니다. (주의: 이는 예상치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.