나이스옥션 법원경매 안동 2024타경102540 [1] 경상북도 봉화군 봉화읍 1206 해저리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경상북도 봉화군 봉화읍 내성리 소재 ‘봉화군청’ 북서측 근거리에 위치하며,
부근은 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등에서 제반교
통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 남향 경사지대에 위치하나 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서
주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상 토지는 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 주거용지(단독주택1), 지구단위계획구역(지구단위계획
구역), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물은 일반목구조 징크판넬지붕 2층 건물로서
- 일반건축물대장상 사용승일일자 : 2021.2.1
- 외벽: 스타코 및 외장타일 마감
- 내벽: 벽지 및 타일 마감
- 바닥: 타일 및 원목마루 마감
- 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물은 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물에는 급·배수설비 등 위생설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상 건물에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물 및 종물로 추정되는
제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 확장 발코니 및 다락방은 건물에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 확장 발코니 및 다락방은 건물에 포함 평가. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕은 실제 판넬지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안동지원 2024타경102540 (1)

* 소재지: 경상북도 봉화군 봉화읍 해저리 1206번지

* 종별: 단독주택

* 감정가: 351,923,400원

* 토지 면적: 401.20㎡ (약 121.37평)

* 건물 면적: 148.81㎡ (약 45.01평)

* 건물 제시외 면적: 40.40㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 봉화군 봉화읍 내성리 소재 ‘봉화군청’ 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지: 남향 경사지대에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄하게 조성한 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 주거용지(단독주택1), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (300,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 '지상권개요'가 있으나 상세 내용은 명시되지 않아 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 376,446,090원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2019-11-04)

* 소유권이전 (2020-07-14)

* 근저당권 (2020-07-14, 말소기준권리)

* 가압류 (2024-04-24, 봉화군)

* 가압류 (2024-06-12, 봉화)

* 임의경매 (2024-07-24, 봉화군)

* 11번근저당권부채권근질권설정 (2025-03-25)

* 주의사항: 확장 발코니 및 다락방은 건물에 포함하여 평가하였으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕은 실제 판넬지붕임.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례로 제시된 '해오름힐빌리지'(다세대, 2012년 건축, 전용 약 60㎡)의 경우 2024년 6월 135,000,000원, 2024년 2월 116,000,000원에 거래되었습니다.

* '세현빌라'(연립, 1997년 건축, 전용 약 59㎡)는 2026년 2월 48,500,000원에 거래 예정입니다.

* 본 물건은 단독주택으로서 제시된 연립/다세대 주택과는 주거 형태 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적입니다. 단독주택의 가치는 토지 면적 및 건물의 개별성을 더 크게 반영합니다.

* 지역 특성: 봉화군청 인근 주거지역으로, 지역 커뮤니티 및 생활 편의시설 접근성이 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 봉화군청 인근 지역으로 기본적인 행정 및 상업 시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거지역임을 감안 시 근거리에 학교가 있을 것으로 예상됩니다 (추가 조사 필요).

* 의료시설: 봉화군 의료시설 접근성 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이라고 등기부상 명시되었으나, 실제로는 판넬지붕으로 확인되었습니다. 이는 하자 또는 유지보수 측면에서 고려될 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자나 임대차 관계가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 봉화군청 인근의 단독주택으로, 토지 면적이 넓어 활용 가치가 있을 것으로 보입니다.

* 최근 매매 사례의 다세대/연립 주택 시세는 본 단독주택의 가치 산정에 직접적인 참고는 어렵지만, 지역 내 주택 거래 동향을 파악하는 데 도움이 됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 미상인 임대 관계와 건물 구조 관련 특이사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

* 일괄매각 대상이며 제시외 건물(확장 발코니, 다락방 포함)을 포함하므로, 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 넓을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 401.20㎡ (약 121.37평)의 토지는 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 증축 또는 재건축 시 활용 가능성이 있습니다.

* 신축에 가까운 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높습니다.

* 조용한 주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 관공서 인근: 봉화군청이 인근에 있어 행정 서비스 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 351,923,400원

* 주변 시세 분석:

* 제시된 해오름힐빌리지(다세대) 시세: 약 116,000,000원 ~ 135,000,000원 (전용 약 60㎡).

* 제시된 세현빌라(연립) 시세: 약 48,500,000원 (전용 약 59㎡).

* 본 물건은 단독주택으로, 토지 면적(약 121평)이 넓고 건물 면적(약 45평)도 준수합니다.

* 단독주택의 경우, 토지 가치가 건물 가치에 큰 영향을 미칩니다. 봉화군의 단독주택 토지 시세를 직접적으로 파악하기는 어려우나, 일반적으로 면적이 넓을수록 가치가 높습니다.

* 일반적으로 단독주택의 감정가는 주변 유사 주택의 시세, 토지 가치, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

* 감정가(351,923,400원)는 토지 가치와 신축 건물 가치를 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계도 비교적 명확해 보이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 다만, 건물 구조의 차이(실제 판넬 지붕) 및 미상 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 감정가의 85% ~ 95% 수준으로, 약 299,134,890원 ~ 334,327,230원

* 현 시세 기준 예상 입찰가: 약 310,000,000원 ~ 320,000,000원 (감정가 대비 약 88% ~ 91%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.